SJB-Bennewirtz-Fonds-Anlegerfrage: Was wird aus dem Immobilienfonds CS Euroreal?

23. Mai 2012 von um 13:30 Uhr
Fragen zu aktuellen FondsThemen? Gerd Bennewirtz antwortet.Die Fragen unserer Kunden haben allesamt mit der Verunsicherung aufgrund der aktuellen Lage an den Märkten zu tun: „Was passiert mit dem Euro?“„Sind Staatsbankrotte zu erwarten?“„Welche Inflation kommt auf uns zu?“„Wie entwickeln sich die Finanzierungszinsen?“„Ist Gold noch attraktiv?“ Solche Fragen hören wir sehr häufig. Hier die Antworten. ...

Zuverlässigkeit zählt bei uns doppelt. Tag für Tag! Was Investoren, FondsSparer und Anleger aktuell interessiert! Die FondsFrage heute, die im Zusammenhang mit Immobilienfonds steht: Was wird aus dem Immobilienfonds CS Euroreal? Wirklich überrascht sind die meisten Anleger und Investoren wohl nicht gewesen. Am 21. Mai 2012 um 15.45 Uhr meldete das Finanzmagazin „Das Investment“: „CS Euroreal verschwindet.“ Überraschend daran war nur der Zeitpunkt, an dem diese Informationen flossen. Eigentlich hatte das Portfoliomanagement des CS Euroreal (ISIN: DE0009805002; WKN: 980500) Ihre Werbung. Hier?noch bis 17.00 Uhr warten wollen, aber die sich abzeichnende Nachfrage der mehr als 200.000 privaten Anleger und FondsSparer sowie der institutionellen Investoren ließen dem Portfoliomanagement um FondsManager Karl-Heinz Heuß keine Wahl, als die endgültige Abwicklung des Immobilienfonds CS Euroreal zu verkünden. Gerd Bennewirtz, Geschäftsführer und FondsVerwalter der SJB FondsSkyline 1989 e.K., stellt als Dienstleistung für betroffene Anleger die Informationen über die anstehende Abwicklung des Immobilienfonds CS Euroreal zusammen.

Am Ende ging alles sehr schnell: Bereits am 10. Mai 2012 hatte FondsManager Heuß, der bei der FondsGesellschaft Credit Suisse Asset Management Immobilien KAG mbH mit Sitz in Frankfurt am Main für das Portfoliomanagement des CS Euroreal zuständig ist, die Informationen verbreitet, dass er am 21. Mai die „Blitzöffnung“ des Immobilienfonds für Anteilsrückgaben der Anleger und Investoren wagen will.

Damit vollzog der FondsManager dasselbe Manöver, das der Immobilienfonds SEB Immoinvest (ISIN: DE0009802306; WKN: 980230) bereits am 7. Mai hätte erfolgreich zum Abschluss bringen wollen. Allerdings war die für das Portfoliomanagement des Immobilienfonds zuständige FondsManagerin Barbara Knoflach mit ihrer Maßnahme gescheitert. Die Wünsche der Anleger nach Anteilsrückgabe hätten die verfügbare Liquiditätsquote des SEB Immoinvest, die laut Informationen vom Portfoliomanagement rund 30,0 Prozent des sechs Milliarden schweren Immobilienfonds betragen habe, „deutlich überschritten“. Die rund 350.000 Investoren und FondsSparer des Immobilienfonds hatten schlicht die Geduld mit dem SEB Immoinvest verloren, allen eindringlichen Appellen der FondsManagerin zum Trotz, das mehr als 20 Jahre erfolgreichdurchgeführte Portfoliomanagement fortsetzen zu wollen.

Nicht nur ähnlich, sondern praktisch genauso haben sich die mehr als 200.000 privaten Anleger und Investoren des CS Euroreal entschieden. Statt zur Wiederöffnung mit „Pauken und Trompeten“ hinterließ die durch das Portfoliomanagement versuchte „Blitzöffnung“ des Immobilienfonds in den FondsDepots der Anleger und Investoren nur ein weiteres „Donnergrollen“. Auch bei diesem Immobilienfonds hat die Summe der Rückgabewünsche der Investoren die vorgehaltene Liquidität von 27,0 Prozent, bzw. 1,6 Milliarden Euro des mit rund 6,0 Milliarden Euro ausgestatteten FondsVermögens nach Informationen der FondsGesellschaft „signifikant überstiegen“. In Zahlen summierten sich die Rückgabewünsche nach Informationen von Credit Suisse auf rund 3,0 Milliarden Euro oder 51,0 Prozent des FondsVolumens.

Die Liquidität, die nach Informationen der aktuellen Wertpapiermitteilung der FondsGesellschaft des Immobilienfonds einer Summe von rund 1,6 Milliarden Euro entspricht, hatte das Portfoliomanagement in erster Linie durch den Verkauf von 14 Immobilien aus dem FondsPortfolio erzielt. Das heißt aus Sicht der Anleger und Investoren, dass das Portfoliomanagement bei den jetzt im Zuge der Abwicklung notwendig gewordenen Veräußerungen der Objekte des Immobilienfonds bereits einen erfolgreichen Prozess fortsetzen kann.

Der CS Euroreal ist nach dieser Entscheidung des Portfoliomanagements hinsichtlich der jetzt anstehenden Abwicklung der zehnte von insgesamt 13 Immobilienfonds, deren Anteilsrückgabe gemäß § 81 Investmentgesetz (InvG) ausgesetzt ist und die nun nach Ablauf der gesetzlich längst möglichen Aussetzungszeit abgewickelt werden. Die Abwicklung des CS Euroreal soll nach Informationen der FondsGesellschaft bis 30. April 2017 geschehen. Das ist das exakt gleiche Datum, zu dem auch das Portfoliomanagement des SEB Immoinvest den Immobilienfonds abwickelt.

Wie im Falle des SEB Immoinvest war das ganze Verfahren der „Blitzöffnung“ des CS Euroreal laut entsprechenden Informationen aus dem Portfoliomanagement mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) abgestimmt. Das gilt auch für das festgesetzte Datum der abschließenden Abwicklung für den Fall, dass die anstrebte „Blitzöffnung“ – wie jetzt geschehen – nicht erfolgreich verlaufen sollte.

Insgesamt hat der CS Euroreal gemäß den Informationen aus dem per 31. März 2012 vorliegenden Halbjahresbericht 87 Immobilien im Bestand, die das Portfoliomanagement bis Ende April 2017 sukzessive verkaufen muss. Rund 45,0 Prozent der Objekte liegen laut den aktuellen Informationen zum Immobilienfonds in Deutschland, 12,8 Prozent in Großbritannien und 11,7 Prozent in den Niederlanden. Büroimmobilien sind mit einem Anteil von 59,9 Prozent die dominierende Nutzungsart der FondsObjekte.

Der Verkaufserlös nach Kosten wird dann in Tranchen an die FondsSparer, Investoren und Anleger ausgeschüttet. Das Portfoliomanagement bestätigt in seiner Wertpapiermitteilung Informationen, dass die erste dieser Ausschüttungen an Anleger und Investoren im zweiten Halbjahr 2012, spätestens mit der regulären Ertragsausschüttung im Dezember, geplant sei.

Mit welchem Verlust Investoren und Anleger auf ihr ursprünglich investiertes Kapital durch die jetzt vom Portfoliomanagement eingeleiteten Verkäufe rechnen müssen, steht erst nach Ende der kompletten Abwicklung 2017 fest. Derzeit wird ein FondsAnteil am CS Euroreal mit einem Abschlag von rund 20,0 Euro zum Nettoinventarwert (NAV) an der Börse gehandelt. Käufer dieser FondsAnteile gehen davon aus, dass die Summe aller Ausschüttungen den aktuellen Börsenkurs des Immobilienfonds übersteigen wird.

SJB-Fazit von Gerd Bennewirtz: Die jetzt vom Portfoliomanagement des CS Euroreal verkündeten Informationen über die notwendige Abwicklung des Immobilienfonds sind auch aus Sicht der betroffenen Anleger keine große Überraschung. Interessant hingegen ist, dass Investoren und private Anleger der Assetklasse offene Immobilienfonds allen Hiobsbotschaften zum Trotz weiter vertrauen. Laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) sind offenen Immobilienfonds im 1. Quartal 2012 rund 1,4 Milliarden Euro netto zugeflossen. Spannend wird sein, ob Anbieter, deren Immobilienfonds nicht von einer Aussetzung der Anteilsrückgabe betroffen gewesen sind und jetzt über eine hohe Liquidität verfügen, die Möglichkeit für Akquisitionen aus den Beständen der Immobilienfonds nutzen, die nun abgewickelt werden.

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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