SJB-Bennewirtz-Fonds-Investorenfrage: Warum stecken die Investoren offener Immobilienfonds in einem Gefangenendilemma?

05. Mai 2012 von um 12:30 Uhr
Fragen zu aktuellen FondsThemen? Gerd Bennewirtz antwortet.Die Fragen unserer Kunden haben allesamt mit der Verunsicherung aufgrund der aktuellen Lage an den Märkten zu tun: „Was passiert mit dem Euro?“„Sind Staatsbankrotte zu erwarten?“„Welche Inflation kommt auf uns zu?“„Wie entwickeln sich die Finanzierungszinsen?“„Ist Gold noch attraktiv?“ Solche Fragen hören wir sehr häufig. Hier die Antworten. ...

Zuverlässigkeit zählt bei uns doppelt. Tag für Tag! Was Investoren, FondsSparer und Privatanleger aktuell interessiert! Die FondsFrage heute, die im Zusammenhang mit Immobilienfonds steht: Warum stecken die Investoren offener Immobilienfonds in einem Gefangenendilemma? Am Montag, den 7. Mai 2012 nehmen die Anleger, FondsSparer und Investoren des Immobilienfonds SEB Immoinvest (ISIN: DE0009802306; WKN: 980230) – gewollt oder ungewollt – an einem „Schwedenrätsel“ teil. Schafft es der offene Immobilienfonds von FondsManagerin Barbara Knoflach mit seiner Liquidität von rund 30 Prozent des FondsVermögens, die Wünsche der FondsSparer, Anleger und Investoren nach Anteilsrückgabe an diesem Tag zu befriedigen? Oder ist der Ansturm der Anleger, Investoren und FondsSparer so groß, dass die Barmittel nicht ausreichen. Wäre das der Fall, ginge der Immobilienfonds wie andere Immobilien Sondervermögen vor ihm in die Abwicklung. Mit einem gewissen Pathos strich FondsManagerin Knoflach bei der Ankündigung dieser ungewöhnlichen Maßnahme am 26. April 2012 heraus: Das Schicksal des Immobilienfonds SEB Immoinvest läge jetzt in den Händen der FondsSparer, Investoren und Anleger. Gerd Bennewirtz, FondsVerwalter Geschäftsführer der SJB FondsSkyline OHG 1989 stellt fest, dass FondsManagerin Knoflach für ihre Strategie tief in die Kiste der Behavioral Finance gegriffen hat und damit für die FondsSparer, Investoren und Anleger des SEB Immoinvest ein klassisches Gefangenendilemma produziert.

Der SEB Immoinvest war zwei Jahre lang für die Anteilrückgabe durch FondsSparer, Anleger und Investoren geschlossen. Das ist der laut Investmentgesetz (InvG) längst mögliche Zeitraum für die Aufrechterhaltung dieses Status. Gelingt es dem FondsManagement eines Immobilienfonds in diesem Zeitraum nicht, Barmittel zu beschaffen, die laut § 80 InvG zum einen die Ansprüche der FondsSparer, Investoren und Anleger nach Rückgabe ihrer FondsAnteile an die FondsGesellschaft jederzeit erfüllen können und zum anderen die Mindestliquidität von 5,0 Prozent des FondsVermögens gewährleisten, muss das Immobilien Sondervermögen in die Abwicklung gehen.

Das heißt: Die Objekte im Portfolio des Immobilienfonds werden verkauft und das Vermögen in Tranchen an FondsSparer, Investoren und Anlege ausgezahlt. Bei dem Immobilienfonds TMW Immobilien Weltfonds (ISIN: DE000A0DJ328; WKN: A0DJ32) von Pramerica mit Sitz in München oder dem KanAm grundinvest Fonds (ISIN: DE0006791809; WKN: 679180) von KanAm Grund mit Sitz in Frankfurt am Main ist das bereits der Fall.

Aus Sicht vieler Marktexperten sind diese Immobilienfonds vor allem deshalb in die Abwicklung gegangen, weil für sie die Relation zwischen der Beschaffung von Liquidität und dem Verhalten der Anleger, Investoren und FondsSparer in Sachen Anteilsrückgabe unkalkulierbar gewesen ist. Damit waren die FondsManager der Immobilienfonds gleich mit zwei betriebswirtschaftlichen Theorien konfrontiert. Zum einen mit dem „Prinzipal-Agent-Modell“, also der Frage, wer Herr und wer Hund ist. Zum anderen mit der „Behavioral Finance“, also psychologisch geleitetem Anlegerverhalten.

Bei dem „Prinzipal-Agent-Modell“ sind die Investoren, Anleger und FondsSparer in der Rolle der „Prinzipale“ und die FondsGesellschaften der Immobilienfonds in der Rolle der „Agenten“, die im Interesse der Prinzipale agieren sollen. Dabei gilt die paradoxe Annahme, dass die Prinzipale die eigentlichen Entscheidungsträger in der Beziehung seien, aber die Agenten über mehr Informationen verfügen würden. Im Fall der vermehrten Anteilsrückgabe für Immobilienfonds durch Anleger, FondsSparer und Investoren wegen der Finanzkrise wurde für die FondsManager der Immobilienfonds klar, dass ihre Agentenrolle tatsächlich vom Kapital der Anteilseigner abhängig gewesen ist.

Wenn die FondsSparer, Investoren und Anleger der Immobilienfonds wegen ihrer Risikoaversion – ein Kernelement der Behavoiral Finance – die Entscheidung getroffen haben, ihre Anteilsscheine vermehrt zurückzugeben, halfen den FondsManagern auch ihre überlegenen Informationen nichts mehr. Die FondsManager der Immobilienfonds waren praktisch Gefangene der eigenen Marktlage, für die die Entscheidungen der Mehrheit ihrer FondsSparer, Investoren und Anleger die große Unbekannte gewesen ist. Eine „optimale Entscheidung“ ist in dieser Situation nicht möglich. Das ist – in Kurzform – das Gefangenendilemma.

Auch Barbara Knoflach, FondsManagerin des SEB Immoinvest ist mit dieser Situation konfrontiert. Sie wollte sich mit der scheinbaren Ausweglosigkeit für ihren offenen Immobilienfonds aber nicht abfinden. Stattdessen wurden die Rollen neu verteilt. Die Regieanweisung für das Drama geht aus Sicht der SJB so: Wenn Ihr, liebe Anleger, FondsSparer und Investoren als Prinzipale über Wohl und Weh meines Immobilienfonds entscheidet, dann hängt das Schicksal des Sondervermögens von Euch ab. Ich als Euer Agent biete Euch die Möglichkeit, über die Zukunft des SEB Immoinvest zu entscheiden, indem ich Euch, deren Kapital in dem Immobilienfonds über zwei Jahre „gefangen“ war, für einen Tag die geschlossene Tür öffne. Strebt ihr alle in die Freiheit, schließt das Tor bereits nach einem halben Tag wieder. Zieht es nur einen Teil der Anleger zum Tor hinaus, kann es gemeinsam in eine neue Zukunft des Immobilienfonds gehen.

Mit diesem Drehbuch hat sich FondsManagerin Knoflach geschickt ihrer Rolle des Gefangenendilemmas zwischen Immobilienfonds einerseits sowie FondsSparer, Anleger und Investoren andererseits entledigt. Das Gefangenendilemma besteht nämlich durch das Angebot des SEB Immoinvest nicht mehr zwischen Immobilienfonds und Investoren, sondern zwischen den Investoren, Anlegern und FondsSparern des Immobilien Sondervermögens. Aus Sicht von FondsManagerin Knoflach ist diese „ausweglose“ Entscheidung in Ermangelung der notwendigen Informationen über die Handlungsweise des jeweils anderen jetzt an der Stelle, wo sie ihrer Meinung nach hingehört, in den Händen der Anleger, Investoren und FondsSparer.

Diese Anleger wiederum haben ihre Meinung über das offensichtliche Gefangenendilemma laut SJB Recherche schon kund getan. Die Verkäufe von FondsAnteilen des Immobilienfonds SEB Immoinvest über die Börse haben sich seit der Ankündigung dieser Maßnahme am 26. April 2012 teilweise verdreifacht.

SJB-Fazit von Gerd Bennewirtz: Die Investitionsobjekte offener Immobilienfonds sind „reale Werte“. Das heißt, aus kaufmännischer Sicht geht es handfest zu. Die Strategie, die das FondsManagement des SEB Immoinvest für den 7. Mai für seine Anleger plant, ist nach Ansicht der SJB eindeutig auf Basis des betriebswirtschaftlichen Theoriekastens entstanden. Kaufmännische Entscheidungen und rechtliche Rahmenbedingungen für den Immobilienfonds wurden so ausgelegt, dass sie in diese Theorie-Modelle passen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) geht diesen „Sonderweg“ des SEB Immoinvest mit und spricht von einer „Einzelfallentscheidung“. Der Hintergrund des „Schwedenrätsels“ ist soweit klar. Unklar ist und bleibt die Lösung. Und entgegen der Ankündigung des FondsManagement kann die Abwicklung des SEB Immoinvest auch dann drohen, wenn der Immobilienfonds am 7. Mai 2013 bis 13.00 Uhr alle Anteile der Investoren, Anleger und FondsSparer zurücknehmen kann. 24 Stunden später kann das Verhalten der Anleger, FondsSparer und Investoren schon ganz anderes aussehen.

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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