SJB-Bennewirtz-Fonds-Investorenfrage: Wie sollen Immobilienfonds der KAG an Investoren zukünftig vermarktet werden?

19. April 2012 von um 19:30 Uhr
Fragen zu aktuellen FondsThemen? Gerd Bennewirtz antwortet.Die Fragen unserer Kunden haben allesamt mit der Verunsicherung aufgrund der aktuellen Lage an den Märkten zu tun: „Was passiert mit dem Euro?“„Sind Staatsbankrotte zu erwarten?“„Welche Inflation kommt auf uns zu?“„Wie entwickeln sich die Finanzierungszinsen?“„Ist Gold noch attraktiv?“ Solche Fragen hören wir sehr häufig. Hier die Antworten. ...

Zuverlässigkeit zählt bei uns doppelt. Tag für Tag! SJB-Fonds-kaufen-Fonds-FondsAuswahl? Was Investoren, FondsSparer und Anleger aktuell interessiert! Die FondsFrage heute, die im Zusammenhang mit Immobilienfonds steht: Wie sollen Immobilienfonds der KAG an Investoren zukünftig vermarktet werden? Über offene Immobilienfonds gibt es für Anleger, FondsSparer und Investoren mehr zu berichten, als dauernde Meldungen über Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme oder deren Abwicklung. So meldet die Investmentstatistik des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI), Ihre Werbung. Hier?dass den 45 offenen Immobilienfonds der Kapitalanlagegesellschaften (KAG) in den ersten beiden Monaten 2012 rund 995,8 Millionen Euro netto aus der Geldanlage der Investoren, Anleger und FondsSparer zugeflossen sind. Damit ist die Gesamtsumme der Nettomittelflüsse aus 2011 in offene Immobilienfonds im Umfang von 748,7 Millionen Euro bereits jetzt übertroffen. Ob dieser Trend einer überwiegend positiven Nachfrage der Investoren, Anleger und FondsSparer nach offenen Immobilienfonds anhält, wird auch von den Entscheidungen über die Zukunft der beiden Sondervermögen SEB ImmoInvest (ISIN: DE0009802306; WKN: 980230) und CS Euroreal (ISIN: DE0009805002; WKN: 980500) im Mai 2012 abhängen. Inzwischen entwickeln die von den Schwierigkeiten der offenen Immobilienfonds betroffenen KAG sogar alternative Strategien zu Wiederöffnung und Abwicklung. FondsVerwalter Gerd Bennewirtz, Geschäftsführer der SJB FondsSkyline 1989 e.K. hat aktuelle Fragestellungen der Investoren, FondsSparer und Anleger rund um das Thema offener Immobilienfonds untersucht.

Von den laut BVI 45 offenen Immobilienfonds in Deutschland haben private Anleger, Investoren und FondsSparer bei 13 Sondervermögen der KAG derzeit keinen Zugriff auf ihr Kapital. Bei sieben dieser Immobilienfonds steht ihre Abwicklung zwischen September 2013 und Dezember 2016 bereits fest. Sechs dieser Immobilienfonds befinden sich in dem durch das Investmentgesetz (InvG) § 81 gesetzlich legitimierten Status der Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme durch die KAG.

Das heißt, wollten FondsSparer, Anleger und Investoren ihre FondsAnteile an diesen Immobilienfonds der KAG derzeit loswerden, bliebe nur der Verkauf über die Börse, mit einem entsprechenden Kursabschlag im Vergleich zum Nettoinventarwert (NAV) der FondsAnteile. Insgesamt sind Vermögenswerte der Anleger, Investoren und FondsSparer im Umfang von rund 24,1 Milliarden Euro in den offenen Immobilienfonds eingefroren. Laut BVI werden per 29. Februar 2012 rund 85,1 Milliarden Euro an Kapital der Investoren, Anleger und FondsSparer verwaltet.

Spannend wird es für Anleger, Investoren und FondsSparer in Sachen offene Immobilienfonds der KAG wieder im Mai 2012. Dann laufen die gesetzlichen Fristen aus, zu denen die Portfoliomanager des SEB ImmoInvest bei der KAG SEB Asset Management mit Sitz in Frankfurt am Main und des CS Euroreal bei der KAG Credit Suisse Asset Management mit Sitz in Zürich entscheiden müssen, ob die beiden Immobilien Sondervermögen die Anteilsscheinrückgabe für FondsSparer, Investoren und Anleger wieder möglich machen, oder in die Abwicklung gehen.

Passend zu diesem Datum will der Informationsdienstleister Drescher & Cie. eine Studie über die Vermarktungschancen von in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds herausgeben. Dabei geht es nicht um den Vertrieb dieser Sondervermögen an Anleger, FondsSparer und Investoren. Die Studie setzt sich mit dem immobilienwirtschaftlichen Umfeld für den Verkauf von Objekten aus den jeweiligen Portfolios der Immobilienfonds auseinander. Es wird also um die Erfolgsaussichten der Abwicklung betroffener Immobilienfonds gehen. Eine Frage, die auch mit Blick auf das Kapital der Anleger, Investoren und FondsSparer interessant ist.

Maßgeblich für die Bewertung der bevorstehenden Vermarktung von Objekten der Immobilienfonds seien laut Drescher & Cie. die Gegenüberstellung des zur Verfügung stehenden Abwicklungszeitraums der Sondervermögen sowie das für diesen Zeitraum prognostizierte jeweilige Immobilienmarktszenario. Die Studie hält den KanAm Grundinvest (ISIN: DE0006791809; WKN: 679180) der KAG KanAm Grund mit Sitz in Frankfurt am Main für den Immobilienfonds mit dem fungibelsten Immobilienportfolio bei der Abwicklung für Anleger, FondsSparer und Investoren. Es folgen der Degi International (ISIN: DE0008007998; WKN: 800799) der KAG Aberdeen Immobilien mit Sitz Frankfurt am Main sowie der TMW Weltfonds (ISIN: DE000A0DJ328; WKN: A0DJ32) der KAG Pramerica mit Sitz in München.

Mittlere Portfolioqualität für die Vermarktung im Sinne der Anleger, FondsSparer und Investoren attestiert die Studie zum Beispiel den Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value (ISIN: DE000A0F6G89; WKN A0F6G8) der KAG Morgan Stanley Real Estate Investment mit Sitz in Frankfurt am Main und Degi Global Business (ISIN: DE000A0ETSR6; WKN: A0ETSR). Die Vermarktung der Portfolios der Immobilienfonds Degi Europa (ISIN: DE0009807800; WKN: 980780) und AXA Immoselect (ISIN: DE0009846451; WKN: 984645) der KAG AXA Investment Managers (AXA IM) mit Sitz in Frankfurt am Main seien hingegen große Herausforderungen.

Für AXA IM ist diese schwache Bewertung kein Signal der Entmutigung. Im Gegenteil. Mit dem Immobilienfonds AXA Immoresidential (ISIN DE000A0MKK79; WKN A0MKK7) der für institutionelle Investoren ausgestaltet ist, geht die KAG einen innovativen Weg. Das Sondervermögen würde als erstes Produkt in Deutschland von einem offenen Immobilienfonds in einen Immobilien-Spezialfonds umgewandelt. Der Grund für die Umgestaltung ist die zum Jahresbeginn 2013 eintretende Gesetzänderung des InvG für offene Immobilienfonds. Danach wäre das Kapital institutioneller Investoren in offenen Immobilienfonds mit einer Rückgabefrist von sechs Monaten belegt. Für private Anleger und FondsSparer gilt, dass die Kapitalentnahme aus offenen Immobilienfonds auf 30.000 Euro im Kalenderhalbjahr beschränkt ist.

Durch die Umwandlung in einen Immobilien-Spezialfonds sind die Einschränkungen für institutionelle Investoren obsolet. Die KAG AXA IM rechnet deshalb mit einer steigenden Nachfrage zum Beispiel von Versicherungen und Pensionsfonds. Das FondsVolumen des AXA Immoresidential soll nach Prognosen der KAG AXA IM von rund 120 Millionen Euro Ende Februar auf rund 500 Millionen Euro Ende 2013 steigen. Inwieweit private FondsSparer und Anleger mit ähnlichen Maßnahmen der KAG rechnen können, ist offen.

SJB-Fazit von Gerd Bennewirtz: Obwohl es um die Assetklasse Immobilien geht, ist der Markt für Immobilienfonds aus Sicht der Investoren, Anleger und FondsSparer weiter in Bewegung. Sei es mit Blick auf eine Änderung des rechtlichen Status der Immobilienfonds oder bei der Bewertung des immobilienwirtschaftlichen Umfelds. Dabei gibt es aus Sicht der SJB erste Anzeichen, dass die FondsIndustrie die FondsKlasse für Anleger und FondsSparer trotz aller negativen Entwicklungen nicht vollständig aufgeben wird. Dafür werden auch gesetzliche Rahmenbedingungen sorgen, die von institutionellen Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen die Erfüllung einer bestimmten Immobilienquote in einem diversifizierten Portfolio verlangen. Wie private FondsSparer und Anleger ihren Immobilienanteil im FondsDepot zukünftig gestalten können, erfahren Sie bei einem Kontakt zum unabhängigen FondsVermögensVerwalter der SJB.

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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