SJB-Bennewirtz-Fonds-Investorenfrage: Wie sieht die aktuelle Bilanz der Ausschüttungen bei Immobilienfonds aus?

10. Juli 2012 von um 13:30 Uhr
Fragen zu aktuellen FondsThemen? Gerd Bennewirtz antwortet.Die Fragen unserer Kunden haben allesamt mit der Verunsicherung aufgrund der aktuellen Lage an den Märkten zu tun: „Was passiert mit dem Euro?“„Sind Staatsbankrotte zu erwarten?“„Welche Inflation kommt auf uns zu?“„Wie entwickeln sich die Finanzierungszinsen?“„Ist Gold noch attraktiv?“ Solche Fragen hören wir sehr häufig. Hier die Antworten. ...

Zuverlässigkeit zählt bei uns doppelt. Tag für Tag! Was Investoren, FondsSparer und Anleger aktuell interessiert! Die FondsFrage heute, die im Zusammenhang mit Immobilienfonds steht: Wie sieht die aktuelle Bilanz der Ausschüttungen bei Immobilienfonds aus? Ausschüttungen offener Immobilienfonds sind für Anleger und Investoren, deren Sondervermögen von einer Abwicklung betroffen sind, sehr wichtige Ereignisse. Zu diesen Anlässen fließt Kapital aus der Geldanlage der Investoren und FondsSparer, das in den Immobilienfonds fest hängt, zurück. Dabei können Rahmenbedingungen und Summe durchaus unterschiedlich sein. Gerd Bennewirtz, Geschäftsführer und FondsVerwalter der SJB FondsSkyline 1989 e.K., liefert Informationen, mit welchen Daten an Ausschüttungen private Anleger und FondsSparer bei den unterschiedlichen Anbietern der Immobilienfonds rechnen können.

Rund 85 Milliarden Euro. Soviel Kapital haben Investoren und Anleger nach Informationen des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) in den 43 offenen Immobilienfonds platziert, die als Geldanlage in Deutschland verfügbar sind. Elf dieser Produkte befinden sich allerdings in Abwicklung. Bei zwei weiteren dieser Immobilien Sondervermögen ist die Rückgabe von Anteilsscheinen an die jeweils für das Portfoliomanagement verantwortliche Kapitalanlagegesellschaft (KAG) gemäß den gesetzlichen Vorgaben des Investmentgesetzes (InvG) ausgesetzt.

Sofern Anleger und FondsSparer von der Abwicklung ihrer offenen Immobilienfonds betroffen sind – und diese Zahl geht nach Informationen aus der Branche leider in die Hunderttausende – ist die Ausschüttung ein neuralgischer Punkt. Diese Ereignisse sind deshalb für die Geldanlage der Investoren sehr wichtig, weil die KAG der Immobilienfonds das Kapital aus den Sondervermögen „Stück für Stück“ wieder an die Anleger und FondsSparer zurückführt. Entsprechend den Regelungen des InvG soll es im Zuge der Abwicklung eines Immobilienfonds im Idealfall alle sechs Monate Ausschüttungen geben.

Dabei müssen Anleger und Investoren einige Besonderheiten beachten. Erstens muss unterschieden werden, ob es sich um eine regelmäßige oder abwicklungsbezogene Ausschüttung handelt. Bei der ersten werden Mieteinnahmen sowie die Gewinne aus möglichen Wertsteigerungen des Immobilienportfolios ausgeschüttet, bei der zweiten fließen auch Verkaufserlöse aus der Abwicklung des Portfolios mit ein.

Zweitens ist es nicht zwingend, dass die KAG den halbjährlichen Rhythmus der Ausschüttungen einhalten. Sollte die zum Zeitpunkt der Ausschüttung verfügbare Liquidität eines Immobilienfonds nicht ausreichen, damit das Portfoliomanagement im Anschluss die angemessene Bewirtschaftung des verbleibenden Immobilienbestands gewährleisten kann, ist es laut InvG möglich, die Ausschüttung abzusagen.

Dritter Punkt sind die Kosten, die auch Verkäufe aus dem Immobilienbestand der Sondervermögen mit sich bringen. Zum Beispiel können Verkaufsnebenkosten, Steuerrückstellungen oder auch die Rückführung von Darlehen zur Finanzierung der Immobilien die Erträge aus einem Immobilienverkauf deutlich schmälern, selbst wenn es dem Portfoliomanagement gelungen sein sollte, das Objekt zu einem Preis über dem ursprünglichen Ankaufswert zu verkaufen. Diese Kosten reduzieren dementsprechend auch mögliche Ausschüttungen an Investoren.

Inzwischen hat die Mehrheit der elf in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds bereits Kapital an ihre FondsSparer und Anleger ausgeschüttet. Die FondsBörse Hamburg liefert zu diesem Thema eine aktuelle Tabelle mit einer Übersicht über den Stand der Ausschüttung der entsprechenden Immobilienfonds. So haben die offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest P (ISIN: DE0009802306; WKN: 980230), CS Euroreal A EUR (ISIN: DE0009805002; WKN: 980500) und Morgan Stanley P2 Value (ISIN: DE000A0F6G89; WKN: A0F6G8) erst kürzlich Kapital an ihrer Investoren ausgeschüttet.

Aus dem Profil des SEB Immoinvest flossen rund 1,2 Milliarden Euro an Kapital, so dass an die Anleger und FondsSparer die Summe von 10,25 Euro pro FondsAnteil ging. Damit floss der Löwenanteil der derzeit vorhandenen Liquidität bereits an die Investoren. Der CS Euroreal geht anders vor. Hier summierte sich die Ausschüttung von 4,30 Euro pro FondsAnteil auf eine Gesamtsumme von rund 446,9 Millionen Euro. Das Portfoliomanagement behielt allerdings weitere 1,3 Milliarden Euro an Bruttoliquidität im Profil des Fonds zurück. Beim Morgan Stanley P2 Value muss die Abwicklung bis 30. September 2013 abgeschlossen sein, bei der jüngsten Ausschüttung gingen 3,50 Euro pro FondsAnteil an die Anleger und FondsSparer zurück.

Weitere Informationen über den Stand der Ausschüttungen aus der Tabelle der FondsBörse Hamburg sehen wie folgt aus: TMW Immobilien Weltfonds P (ISIN: DE000A0DJ328; WKN: A0DJ32): 2,30 Euro pro FondsAnteil. KanAm grundinvest Fonds (ISIN: DE0006791809; WKN: 679180): 2,80 Euro pro FondsAnteil. Die abschließende Ausschüttung des per 31. März 2012 abgewickelten KanAm US-grundinvest Fonds (ISIN: DE0006791817; WKN: 679181) lag bei 2,14 US-Dollar. DEGI International (ISIN: DE0008007998; WKN: 800799): 4,35 Euro pro FondsAnteil, DEGI Europa (ISIN: DE0009807800; WKN: 980780): 3,00 Euro pro FondsAnteil. Für den DEGI Global Business (ISIN: DE000A0ETSR6; WKN: A0ETSR) liefert die KAG Aberdeen keine aktuellen Informationen.

Schwieriger ist die Situation für Anleger und Investoren der beiden Immobilienfonds der KAG Axa IM. Für den bis zum 11. Mai 2015 abzuwickelnden AXA Immosolutions (ISIN: DE000A0J3GM1; WKN: A0J3GM) liegen derzeit keine Informationen über geplante Ausschüttungen vor. Beim AXA Immoselect (ISIN: DE0009846451; WKN: 984645) stammt der in der Tabelle der FondsBörse Hamburg angegebene Wert der Ausschüttung von 1,85 Euro pro FondsAnteil noch aus dem Zeitraum, als der Immobilienfonds noch nicht in Abwicklung war. Die für den April 2012 geplante Ausschüttung wurde durch das Portfoliomanagement mit dem Hinweis auf eine unzureichende Liquidität laut § 81a Abs. 4 abgesagt.

SJB-Fazit von Gerd Bennewirtz: Die US Regierung zwingt die Investmentbanken des Landes derzeit dazu, ihren „Living Will“ zu machen. Dies Art von „Testament“ soll aufführen, wo welche Vermögenswerte der Banken stecken und wer im „Fall des Falles“ eines Ausfalls dieser Institute erstens Ansprechpartner und zweitens Weiterverwerter der Assets ist. Die neuen ab 2013 für Anleger und Portfoliomanagement geltenden gesetzlichen Regelungen für offene Immobilienfonds gehen nicht soweit. Gleichwohl wären Informationen dieser Art durchaus interessant, um sie in verständlicher Form in die „wesentlichen Anlegerinformationen“ der Sondervermögen aufzunehmen. Aus Sicht der SJB sind die KAG der Immobilienfonds an dieser Stelle zur Transparenz gefordert.

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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Kategorien: Fragen. Aktuell.
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