SJB-Bennewirtz-Fonds-Anlegerfrage: Gibt es neue Informationen zum CS Euroreal und zum SEB Immoinvest?

18. Mai 2012 von um 21:20 Uhr
Fragen zu aktuellen FondsThemen? Gerd Bennewirtz antwortet.Die Fragen unserer Kunden haben allesamt mit der Verunsicherung aufgrund der aktuellen Lage an den Märkten zu tun: „Was passiert mit dem Euro?“„Sind Staatsbankrotte zu erwarten?“„Welche Inflation kommt auf uns zu?“„Wie entwickeln sich die Finanzierungszinsen?“„Ist Gold noch attraktiv?“ Solche Fragen hören wir sehr häufig. Hier die Antworten. ...

Zuverlässigkeit zählt bei uns doppelt. Tag für Tag! Was Investoren, FondsSparer und Anleger aktuell interessiert! Die FondsFrage heute, die im Zusammenhang mit Immobilienfonds steht: Gibt es neue Informationen zum CS Euroreal und zum SEB Immoinvest? „Blitzöffnung“ ist das neue Stichwort, das private Anleger und institutionelle Investoren im Zusammenhang mit offenen Immobilienfonds kennenlernen. Der SEB Immoinvest (ISIN: DE0009802306; WKN: 980230) hatte dieses „Manöver“ am 7. Mai 2012 versucht. Die Zahl der Anleger, die ihre FondsAnteile am SEB Immoinvest loswerden wollten, überstieg nach Angeben der FondsGesellschaft SEB Asset Management mit Sitz in Frankfurt am Main die angehäufte Liquiditätsquote des Immobilienfonds bei weitem. Die Folge: Abwicklung! Jetzt wagt der CS Euroreal (ISIN: DE0009805002; WKN: 980500) von Credit Suisse mit Sitz in Zürich den gleichen Ansatz. FondsVerwalter Gerd Bennewirtz, Geschäftsführer der SJB FondsSkyline 1989 e.K., stellt als Dienstleistung für betroffene Anleger zusammen, auf welche Details sie bei der „Blitzöffnung“ des Immobilienfonds CS Euroreal achten müssen.

Die „Blitzöffnung“ des SEB Immoinvest hat die Anleger und Investoren des Immobilienfonds nicht überzeugt. Die bis zum 7. Mai 2012 gesammelten Anteilrückgaben hatten die Liquidität des Immobilienfonds „deutlich überstiegen“, wie die FondsGesellschaft in einer Wertpapiermitteilung schreibt. Also wird das Immobilien Sondervermögen abgewickelt. Der SEB Immoinvest ist bereits der neunte Immobilienfonds, der nach Aussetzung der Anteilsrückgabe für Anleger seine Türen für immer schließt.

Das heißt konkret, das rund sechs Milliarden Euro schwere FondsPortfolio bestehend aus 132 Immobilien in 18 Ländern und 64 Städten wird bis 30. April 2017 verkauft und in Tranchen nach Abzug von Kosten an Anleger und Investoren ausgeschüttet. Erstmals wird das bereits im Juni 2012 der Fall sein. Auch die zuständigen Depotbanken der FondsSparer und Privatanleger haben ihre Kunden bereits über die bevorstehende erste Teilzahlung aus dem Vermögen des Immobilenfonds informiert.

Viele Informationen sind auch zum CS Euroreal geflossen. Die verantwortliche FondsGesellschaft Credit Suisse hatte sich entschlossen, ebenfalls eine „Blitzöffnung“ zu probieren. Mit einem aus Sicht der SJB aufgrund der Sachlage unangemessenen Pathos heißt es bei der Credit Suisse: Man lege das Schicksal des Immobilienfonds in die Hände seiner Eigentümer.

In der Realität geht es um schlicht um Mengenlehre. Reichen die 25,2 Prozent an Liquidität des rund sechs Milliarden Euro schweren CS Euroreal aus, um alle bis zum 21. Mai 2012, 17.00 Uhr aufgelaufenen Orders zur Anteilsrückgabe zu bedienen, oder nicht? Um auf diese Liquiditätsquote zu kommen, ist das FondsManagement des Immobilienfonds seit Aussetzung der Anteilsrückgabe am 19. Mai 2010 im Sinne der Anleger und Investoren sehr aktiv gewesen. 14 Immobilien wurden aus dem Portfolio des CS Euroreal in diesem Zeitraum verkauft und zugunsten des Immobilienfonds 1,25 Milliarden Euro erlöst. Die Summe an Liquidität stieg im gleichen Zeitraum von 1,2 auf 1,5 Milliarden Euro.

Darüber hinaus ist dem Immobilienfonds auch während der laufenden Aussetzung der Anteilsrückgabe von Seiten der Investoren weiter Kapital zugeflossen. Die FondsGesellschaft spricht von Mittelzuflüssen in Höhe von 235 Millionen Euro.

Aus Anlegersicht sind im Zusammenhang mit der anstehenden „Blitzöffnung“ zwei weitere Punkte zu beachten. Zum einen führt die Erhöhung der Rückstellungen vor der beabsichtigen Wiederöffnung nach Angaben der Credit Suisse zu einem Rückgang des Anteilspreises in Höhe von rund 2,03 Euro bzw. 3,5 Prozent. Zum anderen werden die Vertragsbedingungen des CS Euroreal ab dem 21. Mai 2012, Punkt 17.00 Uhr auf die Bedingungen des mit Blick auf Immobilienfonds modifizierten Investmentgesetzes (InvG) umgestellt.

Vor allem mit Blick auf die zukünftige Verfügbarkeit des investierten Kapitals sind diese Neuerungen bei Immobilienfonds für Anleger ein neuralgischer Punkt. In der Praxis wird für jeden Euro, der ab den 22. Mai 2012 in den CS Euroreal fließt – sollte die Wiederöffnung erfolgreich sein – eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten gelten. Danach kann die Anlagesumme mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten vollständig entnommen werden. Aber keine Regel ohne Ausnahmen: Erstens gilt die 24-monatige Mindesthaltedauer der FondsAnteile bei Anlegern, die bereits jetzt im CS Euroreal investiert sind, bereits als abgegolten.

Zweitens können 30.000 Euro im Kalenderhalbjahr weiter täglich entnommen werden. Diese Regelung betrifft weniger institutionelle Investoren, wohl aber private Anleger. Die durchschnittliche Investitionssumme in Immobilienfonds läge nach Angaben des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) bei 30.000 Euro. D.h. für die Masse der privaten Anleger wäre eine tägliche Verfügbarkeit ihres Kapitals weiter gewährleistet, weil sie auch bereits während der Mindestlaufzeit von zwei Jahren gilt.

Was Investoren und Anleger von der geplanten „Blitzöffnung“ des CS Euroreal halten, zeigt der Börsenkurs. So ist der Preis der FondsAnteile des Immobilienfonds vom 9. bis 14. Mai 2012 von 39,50 Euro auf 38,00 Euro gesunken – ein Rückgang von -4,0 Prozent. Der Anteilswert gemäß Nettoinventarwert läge bei 57,80 Euro. Damit werden Anteile des CS Euroreal mit einem Abschlag von rund -35,0 Prozent gehandelt. Mit welchem Abschlag Anleger im Falle der Abwicklung des Immobilienfonds rechnen müssten, hängt letztlich davon ab, zu welchem Preis das FondsManagement in der Lage wäre, seine Immobilienbestände zu verkaufen.

SJB-Fazit von Gerd Bennewirtz: Weder muss die gescheiterte „Blitzöffnung“ des SEB Immoinvest bedeuten, dass Credit Suisse und der CS Euroreal den gleichen Fehlschlag erleiden. Noch müssen Anleger im Falle der Abwicklung damit rechnen, dass die Immobilienverkäufe zu massiven Wertverluste führen. Das größte Fragezeichen steht für Anleger und Investoren in Investmentfonds weiter hinter der Gesetzeslage. Für das Problem tägliche Verfügbarkeit versus langfristiger Anlagehorizont hat der Gesetzgeber in Zusammenarbeit mit dem BVI einen Kompromiss gefunden. Wie tragfähig er ist, muss sich in der Praxis zeigen.

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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Kategorien: Fragen. Aktuell.
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