FondsAnbieter-TMW Pramerica: TMW Immobilien Weltfonds.

11. Dezember 2012 von um 12:00 Uhr
Anbieter. Berichten.Wie beurteilen FondsAnbieter ihre Anlagerreigionen ? Wie fällt die Analyse der Kapitalanlagegesellschaften (KAG) über Fundamentaldaten, Währungen und Kapitalflüsse aus? Informationen direkt aus dem Research Centern der FondsBranche finden SJB FondsBlogger in der Kategorie "Anbieter. Berichten."

Bei der FondsAuswahl zählt die Unabhängigkeit vom Anbieter!FondsAnbieter-TMW Pramerica: Aktuelle Informationen aus dem Berichtsmonat November 2012:OBJEKTVERKÄUFE „Orbital Sciences Campus“, Dulles/Sterling (USA) – 30. November 2012. Der Bürokomplex „Orbital Sciences Campus“ in USA konnte Ende November an einen US REIT für 85,60 Mio. USD verkauft werden. Der letzte gutachterlich festgestellte Verkehrswert lag bei 90,50 Mio. USD.

Der Gebäudekomplex besteht aus drei modernen, multifunktionalen Büroimmobilien, die sich unweit des Dulles International Airports im Großraum Washington DC befinden. Die Objekte wurden im Jahr 2001 fertiggestellt und verfügen über insgesamt ca. 31.330 m² Nutzfläche sowie 1.402 Stellplätze. Sie sind vollständig an die Orbital Sciences Corporation – eines der weltweit führenden Unternehmen auf dem Gebiet der Raumfahrttechnik und Satellitenherstellung – vermietet.

Erfreulicherweise konnte der Verkehrswert im Bieterverfahren nahezu erreicht werden, weil der Mietvertrag unlängst bis zum Jahre 2023 verlängert wurde. Allerdings müssen durch den Verkauf nicht amortisierte Kosten der Mietvertragsverlängerung in Höhe von 5,5 Mio. USD abgeschrieben werden, die normalerweise über die Laufzeit des Mietvertrages verteilt werden. Darüber hinaus sind Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von insgesamt ca. 13 Mio. USD für die laufenden Finanzierungen in Höhe von ca. 59 Mio. USD fällig. Die Entschädigung bemisst sich an dem Zinsunterschied zwischen dem vereinbarten Darlehenszins in Höhe von 5,75 % mit dem derzeitig sehr viel niedrigeren Marktzins in Höhe von ca. 1,35 % bis Ende der Darlehenslaufzeit im November 2017. Auf Grund der langen Restlaufzeit des Darlehens lässt sich nur ein geringer Teil der Vorfälligkeitsentschädigungen durch einen späteren Verkauf einsparen (Anteil pro Jahr ca. 2,6 Mio. USD). Die ersparte Vorfälligkeitsentschädigungen von z.B. einem Jahr wäre bereits aufgebraucht wenn sich der Verkaufspreis durch Marktveränderungen oder der dann kürzeren Mietvertragsrestlaufzeit nur um 3 % verändert. Wegen diesem Risiko und der nach wie vor unsicheren wirtschaftlichen Situation in den USA hat sich das Management für den jetzigen Verkauf entschieden. Der Nettoverkaufserlös von ca.13 Mio.USD wird zur Rückführung weiterer Darlehen verwendet.

OBJEKTBEWERTUNGEN

„L‘Avancée B“, Créteil (Frankreich) – Bewertungsstichtag 7. November 2012

Zum Stichtag 07. November 2012 wurde turnusmäßig die Büroimmobilie „L’Avancée B“ in Créteil bei Paris in Frankreich nachbewertet. Der Verkehrswert ging um 0,24 Mio. EUR bzw. 1,5% zurück.

Zum Objekt: Die Büroimmobilie „L’Avancée B“ – fertiggestellt im März 2010 – liegt im Pariser Vorort Créteil, etwa 13 km südöstlich vom Stadtzentrum von Paris entfernt. Im Oktober 2012 wurde zusätzlich eine weitere Fläche von 414 m² langfristig an ein französisches Ingenieurbüro vermietet. Mit dieser Vermietung ist das Gebäude zu 91,7% nunmehr an fünf Mieter vermietet.

AUSSCHÜTTUNG

Als Ertragsausschüttung werden am 9. Januar 2013 voraussichtlich 26 Cent pro Anteil ausgeschüttet. Für eine Substanzausschüttung stehen keine liquiden Mittel zur Verfügung. Nähere Informationen hierzu enthält der 3. Abwicklungsreport, der Anfang Januar veröffentlicht wird.

ENTWICKLUNG ANTEILPREIS

Der Anteilpreis beträgt zum 30. November 2012 38,24 EUR, die BVI-Rendite – 16,69 % p.a..

Der Anteilpreis hat sich im November 2012 wie folgt entwickelt:

Erträge (Beteiligungen und Erträge;

hierin auch: Verkauf Orbital Sciences Campus) – 1,27 EUR

Bewertung der Währungspositionen 0,09 EUR

Nachbewertungen – 0,01 EUR

Latente Steuern u. Abschreibung ANK – 0,05 EUR

Ergebnis – 1,24 EUR

Über TMW Pramerica

TMW Pramerica Property Investment wurde 2003 gegründet. Gehört zur amerikanischen Prudential-Financial-Gruppe. Publikumsfonds: 2. Verwaltetes Vermögen: 812,8 Mil. Euro. Zu Umsatz und Gewinn: Keine Angaben. Anzahl der Mitarbeiter: Keine Angaben. Geschäftsführer: Sebastian H. Lohmer, Marcus Kemmner, Martin Matern, Jan-Baldem Mennicken und Jobst Beckmann.

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2 Antworten zu "FondsAnbieter-TMW Pramerica: TMW Immobilien Weltfonds."

  1. Michael Glaab

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    gerade habe ich den 3. Abwicklungsreport des TMW Weltfonds gelesen.
    Glauben Sie überhaupt das es in den nächsten 15 Monaten eine Substanzausschüttung geben wird ?
    Der Verkaufserlös jeder Immobilie wird doch von der Rückführung der Kredite, Vorfälligkeitskosten und Nebenkosten aufgezehrt.
    Besteht nicht die Gefahr das der Anleger am Schluss ziemlich leer ausgeht und einen Totalverlust erleidet ?
    Bei einer so sicheren Immobilienanlage kaum vorstellbar aber anscheinend nicht unmöglich.
    Was ist Ihre Meinung ?
    Bin gespannt auf Ihre Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen
    Michael Glaab
    PS: Bin kein Anleger bei Ihnen

    • Sehr geehrter Herr Glaab,

      das ist eine wirklich sehr, sehr schwere Frage. Wenn ich nur eine “Glaskugel” hätte. Die Möglichkeit ist nicht auszuschließen kann aber pauschal auch nicht als abwegig bezeichnet werden. Aktuell werden die Immobilien aller Immobilienfonds mit äußerster Vorsicht und sehr hohen Sicherheitsabschlägen bewertet. Vielleicht sogar vom Immobilienmarkt “gewollt” um einen späteren Erwerb günstig darzustellen. Es dürfte interessant sein, wo man die heute so niedrig bewertenden Immobilien mit einem “schlechten Ruf” zukünftig im Bestand wiederfindet. Dies sollte man auf alle Fälle im Auge halten. Gleichzeitig bin ich gespannt, ob die Preise der Schlussbewertungen bei der Veräußerung nicht wieder deutlich höher liegen.

      TMW hat grundsätzlich bei der Immobilienauswahl nach den damaligen Regeln des Marktes eine ordentliche Auswahl vorgenommen. Im Nachhinein, mit der Erfahrung der Finanzkrise würden die TMW Verantwortlichen sicherlich die Fremdkapitalquote deutlich niedriger gestalten. Mit der Finanzkrise hat nur leider auch ein neues Zeitalter in den Finanzmärkten begonnen. Die Kreditvergabe und die Immobilienbewertung sowie die Bewertung der mittelständigen Betriebe hat sich bei fast allen Marktteilnehemer deutlich verschlechtert. Kredite gibt es nur noch ganz selten oder wenn zu deutlich schlechteren Bewertungen. Nur beim Staat und den Banken noch nicht, da diese gesellschaftlich relevante Funktionen einnehmen. Ich zitiere unsere Kanzlerin aus ihrem letzten deutschen TV-Wahlkampf: “Ich möchte nie wieder vom deutschen Banken erpresst werden.” Dieses Zitat bringt es einfach auf den Punkt. Dieser Kampf wird erst im Jahre 2014 seinen Höhepunkt finden. Dann erfahren nämlich deutsche Banken keine staatliche Unterstützung mehr. Dieser Zustand und das Fehlverhalten der Banken ist der Hauptgrund für die Krise der Immobilienfonds und auch der meisten geschlossenen Fondsprodukte. Die Krise wird auf dem Rücken der Privatinvestoren und der deutschen Steuerzahler ausgetragen bzw. refinanziert. Die Hauptverantwortlichen werden geschützt. Das sollten Sie bei Ihrer Entscheidung immer im Hinterkopf halten.

      Gern würde ich Ihnen eine Empfehlung aussprechen für ein halten oder verkaufen der TMW Immobilienfonds. Dazu müsste ich allerdings die Höhe und die Einbettung in Ihrer gesamten Vermögenstruktur kennen. Wenn Sie wollen kontaktieren Sie doch einfach mal einen unserer Berater. Vielleicht können wir dann eine erste konkretere Einschätzung vornehmen.

      Wichtig: Wenn Sie die Fondsanlage weiter halten sollten ist eine möglichst günstige Lagestätte bei einer Bank zu wählen. Wenn Sie den TMW Immobilienfonds im Anlagekonto erworben haben ist dieser Punkt bereits kostengünstig gelöst.

      Ich wünsche Ihen viel Erfolg bei Ihrer persönlichen Entscheidung!

      Ihr, Gerd Bennewirtz

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