SJB-Bennewirtz-Fonds-Investoren: Gibt es neues Vertrauen für offene Immobilienfonds?

13. Januar 2012 von um 20:00 Uhr
Fragen zu aktuellen FondsThemen? Gerd Bennewirtz antwortet.Die Fragen unserer Kunden haben allesamt mit der Verunsicherung aufgrund der aktuellen Lage an den Märkten zu tun: „Was passiert mit dem Euro?“„Sind Staatsbankrotte zu erwarten?“„Welche Inflation kommt auf uns zu?“„Wie entwickeln sich die Finanzierungszinsen?“„Ist Gold noch attraktiv?“ Solche Fragen hören wir sehr häufig. Hier die Antworten. ...

Zuverlässigkeit zählt bei uns doppelt. Tag für Tag! SJB-Fonds-kaufen-Immobilienfonds-FondsAuswahl? Was einen Investor, FondsSparer und Kapitalanleger aktuell interessiert! Die FondsFrage heute, die im Zusammenhang mit Immobilienfonds steht: Gibt es neues Vertrauen für offene Immobilienfonds? Offene Immobilienfonds gehören zu den wenigen FondsKlassen, die 2011 Nettomittelzuflüsse aus der Kapitalanlage der Investoren, FondsVerwalter und Kapitalanleger einsammeln konnten. Laut Monatsstatistik des Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) zur FondsIndustrie haben die FondsVerwalter offener Immobilienfonds zwischen Januar und Ende November 2011 rund 786,0 Millionen Euro mehr an Mitteln der privaten Kapitalanleger und Investoren eingenommen, als abgezogen wurden. FondsVerwalter Gerd Bennewirtz, Geschäftsführer der SJB FondsSkyline OHG 1989, prüft, ob diese Mittelzuflüsse für offene Immobilienfonds eine Trendwende für die belastete FondsKategorie sein können.

Ausgerecht die krisengeschüttelte Assetklasse offene Immobilienfonds liefert eine positive Nachricht in der ansonsten für die FondsIndustrie trüben Monatsstatistik des BVI für November 2011. Danach haben Investoren und Kapitalanleger allein im November vergangenen Jahres rund -4,0 Milliarden Euro netto aus den mehr als 6.800 Publikumsfonds der FondsVerwalter in Deutschland abgezogen. Über das gesamte Jahr 2011 summieren sich die Nettomittelabflüsse deutscher Investoren und Kapitalanleger auf aus Sicht der FondsVerwalter der FondsIndustrie bedauerliche -12,6 Milliarden Euro.

Eine positive Ausnahme bilden offene Immobilienfonds. Hier sind laut BVI Statistik der FondsIndustrie bis Ende November 2011 rund 780,0 Millionen Euro an Nettomittelzuflüssen zu verzeichnen. Zum gleichen Zeitpunkt 2010 beliefen sich die Nettomittelzuflüsse für FondsVerwalter offener Immobilienfonds auf 1,4 Milliarden Euro. Insgesamt sind in Deutschland laut BVI 46 offene Immobilienfonds der FondsIndustrie für den Vertrieb an private Kapitalanleger, Investoren und unabhängige FondsVerwalter zugelassen. Das sind zwei offene Immobilienfonds mehr als zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres.

Zusammen kumulieren die FondsVerwalter der offenen Immobiliefonds der FondsIndustrie rund 85,2 Milliarden Euro aus der Kapitalanlage der Investoren und Kapitalanleger. Rund 24,0 Milliarden Euro bzw. 28,0 Prozent dieses Kapitals sind durch die FondsIndustrie dem Zugriff der Investoren, Kapitalanleger und unabhängigen FondsVerwalter entzogen. Der Grund: 13 offene Immobilienfonds haben seit Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009 von der Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme Gebrauch gemacht. Zu dieser Maßnahme sind die FondsVerwalter offener Immobilienfonds gesetzlich verpflichtet. Sie tritt laut §81 Investmentgesetz (InvG) dann in Kraft, wenn die Mindestliquidität der offenen Immobilienfonds von 5,0 Prozent des FondsVermögens unterschritten zu werden droht.

Zu den betroffenen Immobilienfonds der FondsIndustrie zählen zum Beispiel der SEB Immoselect (ISIN: DE0009846451; WKN: 984645) oder der CS Euroreal (ISIN: DE0009805002; WKN: 980500). Die Investoren und Kapitalanleger von sieben dieser 13 durch die FondsVerwalter gemäß den gesetzlichen Vorgaben für die FondsIndustrie eingefrorenen Immobilienfonds trifft es noch härter. Diese Immobiliefonds sind in die Abwicklung gegangen. Zu diesen Immobilienfonds gehören der TMW Immobilien Weltfonds (ISIN DE000A0DJ328; WKN A0DJ32) oder der Axa Immoselect (ISIN DE0009846451; WKN 984645).

Der Grund für die Abwicklung liegt darin, dass es für die entscheidenden FondsVerwalter nicht möglich gewesen ist, innerhalb des für die FondsIndustrie gesetzlich zulässigen maximalen Zeitraums von 24 Monaten eine ausreichende Liquidität für ihre Immobilien Investments sicherzustellen. „Ausreichend“ bedeutet nicht nur die Mindestliquidität von 5,0 Prozent, sondern der Anteil liquider Mittel, der für die FondsVerwalter notwendig ist, um die Nachfrage der Investoren und Kapitalanleger nach Wiederaufnahme der Anteilsscheinrücknahme zu bedienen. Zu diesem Zweck hätten die FondsVerwalter Immobilienobjekte aus dem Portfolio der offenen Immobilienfonds verkaufen müssen. Das ist aufgrund eines schwachen Marktumfelds für Büro- und Gewerbeimmobilien in vielen Fällen nicht im Sinne der Kapitalanlage der Investoren und Kapitalanleger gelungen.

Vor dem Hintergrund von 13 offenen Immobilienfonds, deren Anteilsscheinrücknahme für Kapitalanleger und Investoren ausgesetzt ist bzw. die sich durch ihre FondsVerwalter in der Abwicklung befinden, könnten Marktbeobachter die positiven Mittelzuflüsse, die der BVI Monatsbericht ausweist, als „statistischen Effekt“ werten. Doch es gibt FondsVerwalter, die für Investoren und Kapitalanleger in der FondsKlasse offene Immobilienfonds weiter marktgerechte Lösungen anbieten.

Zum Beispiel konnte die Union Investment Real Estate, Immobilientochter der FondsGesellschaft Union Investment, 2011 nach Angaben von Geschäftsführer Reinhard Kutscher rund 500 Millionen Euro an neuen Mitteln aus der Kapitalanlage der Investoren und Kapitalanleger einsammeln. Das meiste Kapital floss in die drei von der FondsGesellschaft angebotenen offenen Immobilienfonds, UniImmo Deutschland (ISIN: DE0009805507; WKN: 980550), UniImmo Europa (ISIN: DE0009805515; WKN: 980551) und UniImmo Global (ISIN DE0009805556; WKN: 980555). Letzterer ist ebenfalls seit März dieses Jahres eingefroren. Der Grund waren notwendige Neubewertungen des Immobilienbestands in Tokio nach der Tsunami- und Atomkatastrophe.

Nach Kutschers Worten trugen Kapitalanleger und Investoren unter dem Strich rund 470 Millionen Euro zu Union Investment. Das machte die Investments agil für aktives Portfoliomanagement. Der FondsVerwalter habe für die Kapitalanlage der Investoren und Kapitalanleger Transaktionen im Volumen von zwei Milliarden Euro gestemmt, zwei Drittel davon Ankäufe. 2012 hält Kutscher trotz Euro Schuldenkrise eine Steigerung auf bis zu 2,4 Milliarden Euro für möglich.

Um die Immobilienfonds der Union Investment nicht dem Preiskampf im Bereich der Büro- und Gewerbeimmobilien auszusetzen, hat sich der FondsVerwalter eine „Ausweichstrategie“ entwickelt. Kutscher sieht Chancen in gewerblichen Projektentwicklungen, sofern die Risiken genau abgeschirmt seien. Damit fährt Union Investment als FondsVerwalter für seine Investoren und Kapitalanleger eine andere Ausweichstrategie als etwa die Deutsche Bank Tochter RREEF, die für ihre offenen Immobilienfonds wie den grundbesitz europa (ISIN: DE0009807008; WKN: 980700) künftig verstärkt in deutsche Wohnimmobilien investieren will.

SJB-Fazit von Gerd Bennewirtz: Auferstanden aus Ruinen. Es gibt einen großen Unterschied zwischen offenen Immobilienfonds mit Liquiditätsproblemen und solchen, die als FondsVerwalter weiter am Markt effektiv agieren können. Investoren und Kapitalanleger sollten darauf achten. Während erstere zu Notverkäufen und Neubewertungen gezwungen sind, die teilweise hohe Abschläge der Verkehrswerte hervorbringen, weisen andere stabile Bewertungen für Investoren und Kapitalanleger auf. Diese Leistung der FondsVerwalter honorieren Investoren und Kapitalanleger durch zusätzliche positive Mittelflüsse. Darauf kann die Assetklasse offene Immobilienfonds aufbauen.

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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