Gerd Bennewirtz-Wissen-Anleger-Immobilienfonds-Liquidität: Morgan Stanley P2 Value schafft Liquidität – Zum Nutzen der Anleger?

08. Februar 2012 von um 21:20 Uhr
Bennewirtz Gründungsgesellschafter und Geschäftleiter der SJB.Was ist wichtig? Was kann ich hier tun? Wie komme wieder raus? Leser der Encyclopaedia Britan­nica standen 1771 vor den gleichen Herausforderungen wie Sie jetzt. Einziger Unterschied: Das Wissen hat sich alle 15 Jahre verdoppelt. Das SJB FondsWissen bietet Ihnen Orientierung. Durch Kon­zen­tration auf das Wichtige. Durch anschauliche Texte. Schlagen Sie ein neues einzig­artiges Kapitel auf. ...

Bei der FondsAuswahl zählt die Unabhängigkeit vom Anbieter! Gerd Bennewirtz-Wissen-Anleger-Immobilienfonds-Liquidität: Was FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger aktuell interessiert! Die FondsFrage heute, die im Zusammenhang mit Aktienfonds steht: Morgan Stanley P2 Value schafft Liquidität – Zum Nutzen der Anleger? „Die Kommunikation von Morgan Stanley ist schnell, umfassend und transparent“, erklärt Gerd Bennewirtz, Geschäftsführer und FondsVerwalter der SJB FondsSkyline aus Korschenbroich im Rhein-Kreis Neuss. „Der in Abwicklung befindliche Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value hat eine Immobilie aus dem Bestand verkaufen können, und schafft somit Liquidität für die Auszahlung seiner privaten Anleger.

Liebe FondsBlogger, am Dienstag unterzeichnete der Morgan Stanley P2 Value einen Kaufvertrag mit der Investmentgesellschaft Perial Asset Management über die Büroimmobilie Etoile Pleyel in St. Denis bei Paris. Der Verkaufspreis beträgt 27 Millionen Euro mit einem Besserungsschein über 1 Million Euro. Unter einem Besserungsschein versteht man die Vereinbarung des Verkäufers mit dem Käufer, an möglichen Wertsteigerungen des Immobilienprojektes nach Verkaufsabschluss noch zu partizipieren.

Die Büroimmobilie wurde im Jahr 2002 erbaut und ist derzeit an zwei regierungsnahe Mieter aus dem Gesundheitswesen vermietet. Die Gesamtnutzungsfläche beläuft sich auf rund 10.000 qm. Das Objekt verfügt über 238 Parkplätze. Nach einer Verlängerung der Mietverträge wurde der Verkaufspreis in einem breit angelegten Bieterverfahren erzielt. Er liegt unterhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswerts in Höhe von 31,5 Millionen Euro.

In Übereinstimmung mit den üblichen Geschäftsgepflogenheiten in Frankreich unterliegt die Transaktion einer Konsultationsphase von etwa zwei Monaten, während der die Stadt St. Denis ein Vorkaufsrecht hat. Nach Ablauf dieser Frist wird die Transaktion abgeschlossen, und der Fonds wird eine Steigerung der Liquidität um etwa 27 Millionen Euro verbuchen.

Wie das Management des Morgan Stanley P2 Value mitteilt, sind weitere Objektverkäufe in der Vorbereitung. Im Rahmen der turnusmäßigen Nachbewertung der Fondsimmobilie Zoetermeer in den Niederlanden haben die unabhängigen Sachverständigen den Verkehrswert um etwa 16 Prozent auf 38,5 Millionen Euro reduziert. Die Bewertung spiegelt die Ansichten der unabhängigen Gutachter hinsichtlich der Aussichten für den niederländischen Immobilienmarkt wider. Für Anleger, die noch Kapital im Morgan Stanley P2 Value haben, resultiert aus den Herabwertungen der Immobilien ein Anteilspreisrückgang um insgesamt 0,57 Euro.

Definition: Ziel von offenen Investmentfonds deutschen Rechts ist es, Gewerbeimmobilien auch für private Anleger börsentäglich verfügbar zu machen. Damit die FondsAnteile jederzeit gekauft oder verkauft werden können, muss die Liquiditätsreserve des Fonds mindestens 5 Prozent des FondsVermögens betragen und darf auf höchstens 49 Prozent steigen. Um liquide zu sein, sind die Fonds verpflichtet, zwischen 5 Prozent und 49 Prozent Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen zu halten. Kredite dürfen jedoch nur für bis zu 50 Prozent des Immobilienbestands des Fonds aufgenommen werden.

Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, einen Fonds zeitweilig zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve auf weniger als 5 Prozent des FondsVermögens sinkt. Wenn mehr FondsAnteile zurückgegeben werden – aus Sicht des Fonds eine Anteilsrücknahme – als flüssige Mittel vorhanden sind, darf der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder muss Immobilien verkaufen.

Neben dem Morgan Stanley P2 Value befinden sich derzeit weitere fünf offene Immobilienfonds deutschen Rechts in der Abwicklung: Axa Immoselect, Degi Europa, Degi International, KanAm US-Grundinvest, und TMW Immobilienweltfonds. Damit in Zukunft nicht erneut die Notwendigkeit entsteht, Fonds aufgrund zu geringer Liquidität zu schließen, treten zum 1. Januar 2013 neue Leitlinien in Kraft. Darin hat der Gesetzgeber unter anderem festgelegt, dass offene Immobilienfonds nicht mehr von institutionellen Investoren als Geldmarktfondsersatz verwendet werden können. Das bedeutet für Anleger: Plötzliche Abflüsse einzelner Großanleger können das Liquiditätsmanagement der Fonds dann nicht mehr aus dem Gleichgewicht bringen.

SJB Fazit von Gerd Bennewirtz: Die Akteure am Immobilienmarkt kennen die Zwickmühle der offenen Immobilienfonds deutschen Rechts genau: Wer verkaufen muss wie der Morgan Stanley P2 Value, der verkauft auch unter Preis. Auf der anderen Seite erwarten die Anleger, dass der avisierte Auszahlungsplan eingehalten wird. Das Ganze fällt mitten in eine Marktbereinigung hinein. Im Primärmarkt ziehen die Immobilienpreise – entgegen dem Anschein, den die offenen Immobilienfonds vermitteln – nämlich wieder an. FondsManager berichten, dass potenzielle Objekte eine Anfangsrendite von 4 bis 5 Prozent bieten müssen, um überhaupt in das Portfolio des Investors aufgenommen zu werden. Das hat mit der „Invisible Hand“ sehr wenig und sehr viel mit den Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage zu tun. Anleger sollten sich entsprechend positionieren und freie Liquidität in alternative Immobilienprodukte investieren.

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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