Gerd Bennewirtz-Investor-Markt-Frage: Wie ist die Situation beim AXA Immoselect?

11. Januar 2012 von um 21:50 Uhr
Facettenreiche Märkte - kommentiert von Gerd Bennewirtz.Am ersten Tag schuf Gott die Sonne. Der Teufel den Sonnenbrand. Am zweiten Tag schuf Gott das Geschlecht. Der Teufel die Ehe. Am dritten Tag schuf Gott einen Öko­nomen. Das war eine Herausforderung. Der Teufel dachte lange nach und schuf... noch einen Ökonomen. Lesen Sie hier, wie der aktuelle Stand ist. ...

Die SJB Handelstrategie für Fonds ist die Antizyklik! Gerd Bennewirtz-Fonds-Kaufen-AXA-Immoselect? Was Investoren, Sparer und Anleger aktuell interessiert! Die FondsFrage zu Investmentfonds heute: Wie ist die Situation beim AXA Immoselect? FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger wissen es: Die Abwicklung des Immobilien-Sondervermögens AXA Immoselect (ISIN DE0009846451, WKN 984645) ist beschlossene Sache, zum 20. Oktober 2014 wird der Fonds endgültig aufgelöst. Bis dahin gibt die FondsGesellschaft des AXA Immoselect allen FondsInvestoren, dem Sparer und Privatanleger monatlich Auskunft darüber, wie sich die Verkaufsaktivitäten des Fonds entwickeln. Im Monat Dezember standen keine neuen Immobilienbewertungen für FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger an. SJB FondsSkyline Geschäftsführer und FondsVerwalter Gerd Bennewirtz hat sich den Dezemberbericht des AXA Immoselect genauer angesehen und bringt FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger auf den neuesten Stand zu dem in Auflösung begriffenen Immobilienfonds.

Am 19. Oktober 2011 wurde die Liquidation des AXA Immoselect für alle FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger bekannt gemacht. Zugleich erfolgte die Kündigung des Fondsverwaltungsmandates zum 20. Oktober 2014 durch die AXA Investment Managers Deutschland GmbH. FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger wissen: Seitdem befindet sich der Fonds in Abwicklung, das Verkaufsprogramm des AXA Immoselect wurde auf das gesamte Immobilienportfolio ausgedehnt. Vor diesem Hintergrund wurden alle Objekte zügig analysiert und bewertet, um den optimalen Verkaufszeitpunkt festzulegen.

Was muss der AXA Immoselect nun bei seinen Immmobilienverkäufen beachten? Der richtige Zeitpunkt für einen Objektverkauf ist wesentlich für die Höhe des erzielbaren Kaufpreises. FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger wissen: Immobilien, die z.B. nur noch über eine kurze Restmietdauer verfügen, sind häufig nur für einen eingeschränkten Investorenkreis interessant. Die Prüfung des Portfolios des AXA Immoselect hat jedoch ergeben: Ein Großteil der Immobilien des Portfolios kann sofort vermarktet werden. Ein Teil dieser Immobilien wurde bereits im vergangenen Jahr am Markt angeboten. FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger erfahren im aktuellen AXA Monatsbericht: Die weiteren Objekte, die sofort vermarktet werden können, werden derzeit zum Verkauf vorbereitet und kurzfristig an den Markt gebracht. Bei einigen anderen Immobilien des Immoselect sind hingegen noch Vermietungsleistungen zu erbringen, um in Zukunft optimale Kaufpreise für alle FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger zu erzielen.

Bei Maßnahmen zur Verbesserung der Mietvertragstruktur (Steigerung der Vermietungsquote sowie der Laufzeiten der Mietverträge) hat der AXA Immoselect im laufenden Geschäftsjahr weitere nennenswerte Erfolge bei zahlreichen Objekten erzielt: FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger können dem Monatsbericht Dezember entnehmen, dass in zahlreichen Objekten des AXA Immoselect beispielsweise in Frankreich neue Vermietungsleistungen erbracht wurden, was den zukünftigen Verkaufspreis dieser Immobilien steigern dürfte. Zu diesen Immobilien gehören die Objekte Charenton-le-Pont (Avenue de la Liberté), Colombes (Rue du Débarcadère) sowie die Immobilie Onix in Lille. Weitere erfreuliche Vermietungsleistungen für alle FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger gab es in München (Prinzregentenstraße), Hamburg (Am Sandtorkai) sowie in Amsterdam (Karperstraat). Vermietungserfolge in Luxemburg, Tschechien und Spanien runden die Aktivitäten, mit denen sich der AXA Immoselect auf seine endgültige Auflösung vorbereitet, ab.

Wie aber steht es um die allgemeine Marktsituation an den Immobilienmärkten, fragen sich FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger besorgt. Der Dezember Monatsbericht des AXA Immoselect gibt unumwunden zu, dass die derzeitige Situation an den Immobilienmärkten durch Unsicherheit gekennzeichnet ist. Dies geht wiederum von den Finanzmärkten aus. Es herrscht Furcht vor einer neuerlichen „Kreditklemme“, die Finanzierungsbedingungen werden sich verschärfen. Kein wirklich gutes Klima, um große Teile eines Immobilienportfolios zu verkaufen, denken FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger, und das zu Recht. Denn Großbanken stehen nicht nur in Deutschland unter Druck und müssen ihre Bilanzen kürzen, die gewerbliche Immobilienfinanzierung gehört für viele nicht mehr zum Kerngeschäft. Zugleich haben sich die Kreditbedingungen deutlich verschärft und die Bearbeitungszeiten bis zur Kreditauszahlung stark verlängert.

FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger sollten wissen: Bei Immobilieninvestitionen wird derzeit nach absoluter Sicherheit gesucht. Diese wird in erster Linie in der Langfristigkeit bestehender Mietverträge gesehen. Andere Kriterien wie Lage oder Gebäudezustand werden damit weniger wichtig. Kein guter Verkäufermarkt, denn wie aus den vorgenannten Punkten folgt, gibt es derzeit nur eine begrenzte Nachfrage nach Immobilien, was wiederum die erzielbaren Kaufpreise für den AXA Immoselect zusätzlich unter Druck bringt.

SJB Fazit von Gerd Bennewirtz: Betrachtet man den Status der Immobilienverkäufe des AXA Immoselect, wird klar: Seit Bekanntgabe der Liquidation im Oktober 2011 wurde noch keine einzige Immobilie verkauft. Konkrete Kaufinteressenten existieren AXA zufolge aber für einzelne Objekte, die sich insgesamt auf einen Wert von rund 700 Millionen Euro summieren. Darunter befinden sich Objekte in Frankreich, Deutschland, Luxemburg und Polen. Damit ist es sehr wahrscheinlich, dass in dem ersten Halbjahr nach erfolgter Kündigung der Verwaltung des Sondervermögens immerhin einzelne Immobilien verkauft werden können. Aber werden FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger davon auch unmittelbar im Sinne von Ausschüttungen profitieren? Dies ist weniger klar. Denn die Liquidität des AXA Immoselect betrug zum 31.12.2011 rund 214 Mio. Euro bzw. 8,7% des FondsVermögens. Damit ist sie zum Leidwesen aller FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger in der Phase unmittelbar nach Kündigung der Verwaltung des Sondervermögens nicht gestiegen. Denn im Rahmen der Liquidation des AXA Immoselect ist dieser neben der Veräußerung von Immobilien selbstverständlich auch dazu verpflichtet, die fälligen Verbindlichkeiten aus dem Sondervermögen zu bedienen. FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger erinnern sich: Die Finanzierungsquote des AXA Immoselect betrug 25,0 Prozent. Der Fonds muss nun darauf achten, dass auch die finanzierenden Banken ihre vertraglich zugesicherten Leistungen erhalten bzw. die durch die Auflösung von Kreditverträgen entstehenden Kosten bezahlt werden. Damit ist es für FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger leider unwahrscheinlich, dass sie noch vor der regulären Ausschüttung des AXA Fonds im Juli 2012 weitere Zahlungen aus der Abwicklung des FondsVermögens erhalten. Der Dezember Monatsbericht des AXA Managements findet dafür eindeutige Worte: Vor dem Hintergrund des aktuellen Stands der Verkaufsaktivitäten sei man momentan „skeptisch“, ob es gelingt, die Liquiditätsquote soweit zu steigern, dass bis zum April 2012 ausreichend freie Liquidität für eine erste Kapitalauszahlung zur Verfügung steht. FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger werden sich also noch gedulden müssen, bis sie erste Zahlungen aus der Substanz des in Abwicklung befindlichen AXA Immoselect erhalten.

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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Kategorien: Markt. Facettenreich.
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