Gerd Bennewirtz-Investor-Markt-Frage: Welche Auswirkungen haben Neubewertungen auf den TMW Immobilien Weltfonds?

23. Januar 2012 von um 21:50 Uhr
Facettenreiche Märkte - kommentiert von Gerd Bennewirtz.Am ersten Tag schuf Gott die Sonne. Der Teufel den Sonnenbrand. Am zweiten Tag schuf Gott das Geschlecht. Der Teufel die Ehe. Am dritten Tag schuf Gott einen Öko­nomen. Das war eine Herausforderung. Der Teufel dachte lange nach und schuf... noch einen Ökonomen. Lesen Sie hier, wie der aktuelle Stand ist. ...

Die SJB Handelstrategie für Fonds ist die Antizyklik! Gerd Bennewirtz-Fonds-Kaufen-TMW-Weltfonds? Was Investoren, Sparer und Anleger aktuell interessiert! Die FondsFrage zu Immobilienfonds heute: Welche Auswirkungen haben Neubewertungen auf den TMW Immobilien Weltfonds? FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger wissen: Die Auflösung des TMW Immobilien Weltfonds von Pramerica (ISIN DE000A0DJ328, WKN A0DJ32) zum 31. Mai 2014 ist beschlossene Sache. TMW Pramerica hat die Verwaltung des Immobilien Sondervermögens am 31. Mai 2011 gekündigt, womit der Immobilienfonds in die Abwicklung gegangen ist. Im Zuge des Liquidationsprozesses ist TMW nun dazu verpflichtet, alle seine Immobilien zeitnah neu zu bewerten. Soviel ist FondsInvestoren, dem Sparer und Privatanleger klar. Aber welche Konsequenzen für den Anteilspreis des TMW haben diese Neubewertungen genau? Die SJB FondsSkyline in Gestalt von Geschäftsführer Gerd Bennewirtz schaut sich die Nachbewertungen der einzelnen FondsImmobilien genauer an und erklärt allen FondsInvestoren, dem Sparer und Privatanleger am Beispiel der Neubewertung vom 20. Januar 2012, welche Folgen die geänderte Werteinschätzung einzelner Immobilien des TMW Immobilien Weltfonds auf das FondsVermögen und damit auf den Anteilspreis des Immobilienfonds hat.

Seitdem die endgültige Auflösung des TMW Immobilien Weltfonds für FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger zum 31. Mai 2014 beschlossen wurde, gehen die damit notwendig gewordenen Neubewertungen der einzelnen Immobilien des Sondervermögens ihren Gang. Am 20. Januar 2012 war es wieder einmal soweit: Das in Helsinki, Finnland gelegene Objekt „Emerald“ wurde regulär nachbewertet und fortan als Investment mit seinem neuen aktualisierten Verkehrswert im FondsVermögen berücksichtigt. Wie ist diese neuerliche Begutachtung ausgefallen, fragen sich alle FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger?

Wie TMW Pramerica bekanntgab, wurde der gutachterliche Verkehrswert für das Bürogebäude „Emerald“ in Helsinki um 3,03 Millionen Euro reduziert. Zur Orientierung für alle FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger: Dieser Betrag entspricht 9,1 Prozent des Wertansatzes, mit dem das Gebäude zuvor in der Vermögensaufstellung des TMW-Fonds berücksichtigt worden war.

FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger verstehen: Der geringere Verkehrswert des Gebäudes muss sich logischerweise auch in einer Veränderung des Anteilspreises des TMW Immobilien Weltfonds widerspiegeln. Somit hat die Neubewertung der Immobilie in Helsinki einen Anteilpreisrückgang in Höhe von 0,21 Euro zum Datum 20. Januar 2012 zur Folge.

Worauf ist der Rückgang des Verkehrswertes denn im Einzelnen zurückzuführen, wollen FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger wissen? Auch diese Antwort gibt TMW in einem der SJB vorliegenden Informationsschreiben, das an alle FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger gerichtet ist. Der geringere Wertansatz der Immobilie „Emerald“ in Helsinki geht zum einen auf die Erhöhung des Liegenschaftszinses um 50 Basispunkte zurück. Zum anderen ist er auf den reduzierten nachhaltigen Mietansatz zurückzuführen, der um -2,4 Prozent abgesenkt wurde. FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger müssen wissen: Beide Anpassungen waren vor dem Hintergrund der zweijährigen Restlaufzeit der zwei Hauptmietverträge und der schwachen Vermietungssituation in diesem Teilmarkt notwendig. Insgesamt setzt sich die Verkehrswertveränderung aus ca. -2,3 Millionen Euro aufgrund der Liegenschaftszinserhöhung sowie ca. -0,7 Millionen Euro aufgrund der reduzierten Marktmiete zusammen.

Für alle FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger, die gerne Details zu dem neu bewerteten Bürogebäude wissen wollen, hier die wichtigsten Kennzahlen: Das Bürogebäude „Emerald“ liegt im Stadtteil Pitäjänmäki, etwa 7,5 km nordwestlich des Stadtzentrums von Helsinki. Das Gebäude wurde Anfang 2009 für alle FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger fertiggestellt und verfügt über insgesamt 10.084 m² Nutzfläche sowie 164 Tiefgaragen und 24 Außenstellplätze. Das attraktive sechsgeschossige Riegelgebäude mit einer Glas-, Naturstein- und Aluminiumfassade bietet moderne, teilklimatisierte Büroräume, die flexibel genutzt werden können. Zudem sollten FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger wissen: der Stadtteil Pitäjänmäki ist einer der neuen, bereits etablierten Bürostandorte der finnischen Landeshauptstadt, in dem sich bereits namhafte Mieter wie z. B. Nokia, ABB und Stockmann angesiedelt haben.

SJB Fazit von Gerd Bennewirtz: Anteilswertveränderungen des TMW Immobilien Weltfonds wie diejenige vom 20. Januar, die auf eine Neubewertung der im FondsPortfolio enthaltenen Immobilien zurückgehen, wird es noch eine ganze Reihe für FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger geben. Denn durch den Beschluss zur Abwicklung des Immobilien Sondervermögens des TMW Immobilien Weltfonds ist die Verwaltungsgesellschaft gezwungen, ihre Immobilien im Portfolio zeitnah neu zu bewerten. FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger müssen wissen: So wie sich in einem Aktienfonds die Werte der enthaltenen Aktien ändern und sich diese Produkte positiv oder negativ entwickeln können, so sieht es auch mit den Immobilien als Investment aus, die den Bestand eines Immobilienfonds wie des TMW Immobilien Weltfonds bilden. Ergibt sich bei dieser Neubewertung eine negative Differenz zwischen dem Verkehrswert, mit dem die Immobilie bislang innerhalb des FondsVermögens angesetzt wurde, und dem neu ermittelten Verkehrswert, muss eine Wertberichtigung innerhalb des FondsPortfolios erfolgen. Der Abschlag von 0,21 EUR auf den Anteilwert aufgrund von Wertberichtigungen innerhalb des Immobilien Sondervermögens ist damit für FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger keine Überraschung. Wie gut die Abwicklung des TMW Immobilien Weltfonds wirklich vorankommt, werden FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger erst dann bewerten können, wenn die für Juli 2012 erwartete erste Substanzausschüttung vorliegt. Im Januar 2012 war eine solche noch nicht möglich gewesen, da der Fonds seit Kündigung des Verwaltungsvertrages des Sondervermögens erst zwei Immobilien aus seinem Portfolio verkaufen konnte. Dabei handelt es sich um das Gebäude “´L’Avancée A” in Créteil, Paris sowie die Immobilie 112th Street, in Edmonton, Kanada. Trotzdem erhielten alle FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger am 11. Januar 2012 eine reguläre Ausschüttung von 2,30 Euro für jeden Anteil des TMW Immobilien Weltfonds ausgezahlt, den sie in ihren Depots gehalten haben. Per Mitte Januar verbleiben noch 24 weitere Objekte mit einem Verkehrswertvolumen von rund 1,217 Milliarden Euro im TMW Immobilien Weltfonds von Pramerica.

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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Kategorien: Markt. Facettenreich.
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