Gerd Bennewirtz-Fragen-Serie-Hoch-im-Trend: Was sind Fonds? Heute Immobilienfonds.

14. Dezember 2011 von um 18:30 Uhr
Fragen zu aktuellen FondsThemen? Gerd Bennewirtz antwortet.Die Fragen unserer Kunden haben allesamt mit der Verunsicherung aufgrund der aktuellen Lage an den Märkten zu tun: „Was passiert mit dem Euro?“„Sind Staatsbankrotte zu erwarten?“„Welche Inflation kommt auf uns zu?“„Wie entwickeln sich die Finanzierungszinsen?“„Ist Gold noch attraktiv?“ Solche Fragen hören wir sehr häufig. Hier die Antworten. ...

Zuverlässigkeit zählt bei uns doppelt. Tag für Tag! Gerd Bennewirtz-Fonds-Kaufen-Fragen-Serie-Hoch-im-Trend: Was FondsInvestoren, Sparer und Privatanleger aktuell interessiert! Die FondsFrage heute, die im Zusammenhang mit Investmentfonds steht: Was sind Fonds? Heute Immobilienfonds. „Die Angelsachsen haben eine Immobilien zwei Begriffe: Property und Real Estate“, sagt Gerd Bennewirtz, Geschäftsführer und FondsVerwalter der SJB FondsSkyline aus Korschenbroich im Rhein-Kreis Neuss. „Property betont das Besitzrecht, das der FondsAnleger an der Immobilie erwirbt. Real Estate steht für den Sachwert, den eine Immobilie im FondsDepot eines Immobilienfonds darstellt.  Bei in Deutschland zum Vertrieb zugelassenen Immobilienfonds kommt der rechtliche Status eines Sondervermögens dazu.“

Liebe FondsBlogger, Besitz, Sachwert und Sondervermögen: Das hat bei den Immobilienfonds  Bestand. Am 15. November1958 wurde die Internationale Immobilien-Institut GmbH (iii) als erste Kapitalanlagegesellschaft für offene Immobilienfonds in Deutschland gegründet. Beteiligt waren die Bayerische Hypotheken- und Wechselbank AG und die Bayerischen Vereinsbank AG. Am 16. Februar 1959 wurde der iii-Fonds Nr. 1 aufgelegt. Seit mehr als 50 Jahren sind offene Immobilienfonds die einzigen Produkte, die privaten Investoren erstens einen bequemen Zugang zu Gewerbeimmobilien in breiter Streuung boten, zweitens börsentäglich gehandelt werden konnten, drittens zuverlässig Erträge oberhalb der Teuerungsrate boten und viertens als Sondervermögen bestmöglich vor Insolvenz schützten. Im Umfeld des Salami-Crash nach Platzen der IT-Blase 2000 lernten auch institutionelle Investoren diese Eigenschaften zu schätzen. Im Jahr 2001 hatte sich das Volumen der offenen Immobilienfonds im 10-Jahres-Vergleich auf 55,9 Milliarden Euro erhöht. Eine Steigerung von 470 Prozent.

Die Anforderungen an die Manager der offenen Immobilienfonds änderten sich: Im Vergleich zu den privaten Investoren waren die institutionellen Investoren aktiver, schichteten schneller um und bewegten dabei größere Investitionssummen. Im Dezember 2005 setzte der Grundbesitz-Invest der DB Real Estate als erster offener Immobilienfonds deutschen Typs die Rücknahme der Anteile aus. Im Vorfeld hatte die Gesellschaft eine Wertberichtigung angekündigt, worauf Investoren an einem einzigen Tag rund 300 Millionen Euro abzogen. Im Juli 2009 berichtigte der Morgan Stanley P2 Value den Wert seines Immobilienbestandes um 232 Millionen Euro. In der Folge sank der Anteilspreis um den Rekordwert von 13,9 Prozent.

Offene Immobilienfonds deutschen Typs halten Vermögenswerte, die nicht börsentäglich veräußert werden können, müssen aber trotzdem die börsentägliche Rückgabe der Anteile sicherstellen. Wenn zu viele Investoren zu viele Anteile zurückgeben, entstehen zwangsläufig Liquiditätsengpässe. Eine Aussetzung der Anteilsrücknahme ist unter den gegebenen rechtlichen Rahmenbedingungen die einzige Möglichkeit, den Wert der Bestandsimmobilien im Portfolio der Immobilienfonds zu erhalten.

Definition: Deutsche Immobilienfonds dürfen Investments in Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften tätigen. Dies bezieht sich auf Objekte in Deutschland, seit Mitte der 1990er Jahre in den Staaten der EG, den Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum und seit 2002 weltweit. Die einzige Einschränkung besteht darin, dass das Währungsrisiko auf 30 Prozent begrenzt werden muss (§ 67 InvG). Darüber hinaus dürfen Bankguthaben, Geldmarktinstrumente, Investmentanteile, Wertpapiere und Aktien von Immobilienaktiengesellschaften (REITs) erworben werden. Damit ist eine volle Diversifikation über Anlageklassen, Länder und Währungen möglich.

Die Rendite offener Immobilienfonds setzt sich zusammen aus Mieteinnahmen, Wertsteigerungen der Immobilien und Zinsen aus der Liquiditätsreserve. Im Vergleich zur Direktanlage in Immobilien, wo Mieteinnahmen als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ mit dem individuellen Steuersatz veranlagt werden, sind Mieterträge aus Immobilienfonds als Einkünfte aus Kapitalvermögen pauschal mit der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zu versteuern. Die meist niedrigeren Steuersätze auf Mieterträge im Ausland geben die Gesellschaften an die Eigner der Immobilienfonds weiter.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände im Portfolio erfolgt mindestens einmal jährlich durch einen Sachverständigenausschuss. Definition: Dieser Sachverständigenausschuss setzt sich aus drei unabhängigen, unparteilichen und zuverlässigen Sachverständigen zusammen (§§ 70, 77 InvG). Deren Vertretung ist der Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS). Zum Jahresende 2011 umfasst der Verband 113 Sachverständige. Die Leistung offener Immobilienfonds im Depot resultiert aus der Tatsache, dass Immobilien Sachwerte sind, die nur sehr wenig mit den Kapitalmärkten korrelieren. In den USA, dem größten Immobilienmarkt der Welt, liegt die Korrelation von Immobiliengesellschaften – auf einer Skala zwischen -1 (gegenläufig) über 0 (unabhängig) bis Unternehmer und Führungskräfte1 (gleichläufig) – mit Hypotheken bei -0,02 und mit Staatsanleihen bei 0,09. Das bedeutet: Die gefährlichsten Anlageklassen der Jahre 2008 und 2011 werden durch  Immobilienfonds neutralisiert.

SJB Fazit von Gerd Bennewirtz: Immobilienfonds haben im FondsDepot einen positive Diversifikationseffekt. Die Beimischung offener Immobilienfonds macht das FondsDepot privater Investoren nicht nur kurzfristig stabiler, sondern verstärken diesen Effekt sogar langfristig. Studien aus dem „Nach-Lehman-Jahr“ 2009 belegen das. Die Tatsache, dass viele Immobilienfonds deutschen Typs seit Lehman unter die Räder gekommen sind und die Rücknahme der Anteile ausgesetzt haben, spricht für ein verfehltes Liquiditätsmanagements der Immobilienfonds, nicht aber gegen die Anlageklasse.  Risikoabgeneigte Unternehmer und Führungskräfte können laut finanzmathematischer Beweisführung offenen Immobilienfonds bei gleichem Renditeziel das Risiko im ohnehin defensiven FondsDepot noch einmal um 22 Prozent senken. Eine Überlebensgarantie für Immobilienfonds deutschen Typs ist das nicht, zumal neue Produkte auf den Markt kommen, die aus der Misere gelernt haben. Beispiele: Der Credit Suisse Equity Fund (Lux) European Property (WKN 796584, ISIN LU0129337381) und der SEB Real Estate Equity Global (WKN A0B7JG, ISIN DE000A0B7JG6).

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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Kategorien: Fragen. Aktuell.
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