SJB-Bennewirtz-Fonds-Anleger-Frage: Ist der Axa Immoselect auf die Wiedereröffnung vorbereitet? Schrott oder Top?

21. September 2011 von um 23:33 Uhr
Fragen zu aktuellen FondsThemen? Gerd Bennewirtz antwortet.Die Fragen unserer Kunden haben allesamt mit der Verunsicherung aufgrund der aktuellen Lage an den Märkten zu tun: „Was passiert mit dem Euro?“„Sind Staatsbankrotte zu erwarten?“„Welche Inflation kommt auf uns zu?“„Wie entwickeln sich die Finanzierungszinsen?“„Ist Gold noch attraktiv?“ Solche Fragen hören wir sehr häufig. Hier die Antworten. ...

Zuverlässigkeit zählt bei uns doppelt. Tag für Tag! SJB-Fonds-Kaufen-Immobilienfonds–Portfolio? Was Investoren, Sparer und Anleger aktuell interessiert! Die FondsFrage heute, die im Zusammenhang mit Investmentfonds steht: Ist der Axa Immoselect auf die Wiedereröffnung vorbereitet? Schrott oder Top? Der Axa Immoselect (ISIN: DE0009846451, WKN: 984645) ist ein offener Immobilienfonds, der in ein Portfolio europäischer Immobilien investiert. Noch gehört er zu den neun offenen Immobilienfonds, deren Anteilsscheinrückgabe für Investoren und Anleger ausgesetzt ist. Rund 24 Milliarden Euro an Kapital der Investoren, Anleger und Verwalter sind dem direkten Zugriff entzogen. Unabhängige Verwalter informieren kontinuierlich über die Status. Zu den betroffenen Immobilienfonds gehören zum Beispiel SEB Immoinvest (ISIN: DE0009802306, WKN: 980230), CS Euroreal (ISIN: DE0009805002, WKN: 980500) und KanAm grundinvest (ISIN: DE0006791809, WKN: 679180). Vollständig abgewickelt werden unter anderem KanAm US-grundinvest (ISIN: DE0006791817, WKN: 679181), Morgan Stanley P2 Value (ISIN: DE000A0F6G89 WKN: A0F6G8), DEGI Europa (ISIN: DE0009807800, WKN: 980780) und der TMW Immobilien Weltfonds (ISIN: DE000A0DJ328, WKN: A0DJ32). Das Fonds Vermögen aus dem einzelnen Portfolio geht in diesen Fällen vollständig zurück an Investoren und Anleger. Unabhängige FondsBerater begleiten diese Abwicklung der Immobilienfonds. Zu einer Fonds Schließung ist es beim Axa Immoselect nicht gekommen. Im Gegenteil. Für Investoren und Anleger steht die Wiedereröffnung des Axa Immoselect kurz bevor. Am 16. November 2011 soll die Anteilsscheinrückgabe beim Immobiliefonds Axa Immoselect wieder möglich sein. Ein guter Grund für FondsBerater Gerd Bennewirtz, Geschäftsführer der SJB FondsSkyline OHG 1989 aus Korschenbroich, mit einer SJB Analyse aktuell das Portfolio zu durchleuchten.

Das große Thema offener Immobilienfonds zu denen der Axa Immoselect zählt, ist die Liquidität. Laut §80 Investmentgesetz (InvG) muss ein Immobilienfonds mindestens 5 Prozent seines FondsVermögens in liquiden Mitteln halten, damit Investoren und Anleger über ihre Verwalter täglich Anteilsscheine aus ihrer Geldanlage zurückgeben können. Fällt die Liquidität unter 5 Prozent, ist der Verwalter des Immobilienfonds nach §81 InvG berechtigt und verpflichtet, die Anteilsscheinrücknahme der Investoren und Anleger auszusetzen. Beim Axa Immoselect herrscht dieser Status seit dem 17. November 2009. Zwei Jahre nach der Aussetzung der Rücknahme soll der Immobilienfonds und sein Portfolio für die Anteilsscheinrückgabe der Investoren und Anleger nun wieder geöffnet werden. Fonds Verwalter haben ihre Investoren und Anleger über die bevorstehende Änderung bei dem Immobilienfonds informiert.

Das Portfolio Management des Immobilienfonds Axa Immoselect rechnet mit einem Ansturm der Investoren und Anleger, die ihr Kapital aus dem FondsVermögen abziehen wollen. Laut Auskunft vom Fonds Verwalter soll die Liquidität des Immobilienfonds am Öffnungstag 16. November 2011 rund 30 Prozent des Portfolios betragen. Um diesen hohen Liquiditätsanteil zu erreichen, hat der Axa Immoselect  im Mai 2011 ein Objekt in der Via Viola in Rom aus dem Portfolio verkauft. Mit Gewinn, wie das Management des Immobilienfonds betont. Gut für Anleger, Investoren und Verwalter.

Per 20. September 2011 hat der Axa Immoselect laut SJB Research ein FondsVermögen von 2,51 Milliarden Euro. Das Portfolio besteht aus 66 Immobilien – hauptsächlich Büro- und Gewerbebauten – mit Standorten, die Investoren, Anleger und Verwalter in ganz Europa finden können. 44 Immobilien aus dem Portfolio vom Axa Immoselect sind direkte Investments, 22 werden über Immobiliengesellschaften gehalten. Der Verkehrswert aller Immobilien des Immobilienfonds liegt bei rund 3,1 Milliarden Euro. Aus dem Bestand der direkten Investments wurden nach Angaben des Immobilienfonds 33 Immobilien aus dem Portfolio mit einem Marktwert von rund 1,6 Milliarden Euro für einen potenziellen Verkauf ausgewählt, um das Liquiditätsziel von 30 Prozent des FondsVermögens für Investoren, Anleger und Verwalter zu gewährleisten. Endgültig verkauft werden sollen Immobilien im Wert von rund 1,0 Milliarden Euro.

Die Portfolio Immobilien des Axa Immoselect finden Investoren und Anleger in Deutschland, Belgien, Frankreich, Italien, Luxemburg, den Niederlanden, Polen, Österreich, Polen Schweden, Spanien und Tschechien. Wie beim KanAm grundinvest macht Frankreich auch beim Axa Immoselect den größten Markt aus. Die neun Immobilien dort haben einen Anteil am Verkehrwertvolumen des Immobilienfonds von 28,6 Prozent. Deutschland folgt mit einem Anteil von 20,2 Prozent, der sich auf 10 Immobilien im Portfolio verteilt. Zu den weiteren Kernmärkten vom Axa Immoselect können Investoren, Anleger und Verwalter die Niederlande und Italien zählen. Der Anteil am Verkehrswertvolumen des Axa Immoselect liegt bei 13,3 bzw. 12,2 Prozent. In den Niederlanden besitzt der Immobilienfonds als Verwalter auf Basis des Kapitals seiner Investoren und Anleger acht Immobilien. In Italien gehören vier Immobilien zum Portfolio.

Bürogebäude haben einen Anteil von 64,0 Prozent an den Mieterträgen aus dem Portfolio beim Axa Immoselect. Einzelhandelsimmobilien tragen 14,4 Prozent, Hotels 7,2 Prozent zu den Erträgen des Immobilienfonds für Investoren, Anleger und Verwalter bei. Die Vermietungsquote aller 66 Objekte vom Axa Immoselect liegt bei rund 88,7 Prozent. Investoren sollten beachten: 11,3 Prozent vom Portfolio sind Leerstand. Immerhin 20,9 Prozent aller Mietverträge des Immobilienfonds haben eine Laufzeit von 10 Jahren und mehr. Demgegenüber steht ein Anteil von 21,6 Prozent an Mietverträgen des Immobilienfonds, die in den kommenden zwei Jahren auslaufen.

SJB Fazit von Gerd Bennewirtz: Der Axa Immoselect stimmt Investoren, Anleger und Verwalter mit der baldigen Wiedereröffnung am 16. November 2011 optimistisch. Durch die vom Gesetzgeber beschlossene Erhöhung der Mindesthaltedauer bei Immobilienfonds könnten jedoch weitere Investoren dazu bewegt werden, ihre Anteile gleich nach Neueröffnung abzustoßen, was dem Fonds Probleme bereiten könnte. Beim Portfolio dieses Immobilienfonds besteht ebenfalls noch Handlungsbedarf, um die selbstgesteckten Liquiditätsziele für Investoren, Anleger und Verwalter zu erreichen und gleichzeitig ein werthaltiges Portfolio aus Immobilien zu gewährleisten. Da die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Europa derzeit ansteigt, bestehen gute Aussichten, das Ziel zu erreichen. Die günstige Zinslage könnte dem Axa Immoselect dabei helfen, Verkäufe aus dem Portfolio zu realisieren. Nächste Baustelle des Immobilienfonds ist der Bestand an kurzfristig auslaufenden Mietverträgen. Rund ein Fünftel an Vermietungsbestand muss in den kommenden zwei Jahren erneuert werden, um für Investoren, Anleger und Verwalter Ertragskontinuität aus dem Portfolio zu schaffen.

 

Gerd Bennewirtz, Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer: FondsRatschlag!

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Eine Antwort zu "SJB-Bennewirtz-Fonds-Anleger-Frage: Ist der Axa Immoselect auf die Wiedereröffnung vorbereitet? Schrott oder Top?"

  1. wolfgang Schlicker

    Guten Tag aus Trier,
    sehr interessiert habe ich Ihrem Beitrag entnommen, dass der AXA-Immoselect tatsächlich am 16. Nov. 2011 wieder öffnen werde. Ich selbst habe 729 Anteile im ursprüngl. Wert von ca. 39.000 €. Frage, ob ich diese ( auch ohne Gewinn ) irgendwann wiedersehe, oder sollte ich lieber an der Börse mit 12.000 € Verlust verkaufen ? Besser den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach.
    Ich wäre Ihnen für einen Rat sehr dankbar.
    Schöne Grüße aus Igel bei Trier.
    W. Schlicker

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